Comment calculer le rendement d'un investissement LMNP en résidence de tourisme ?

Certains vendeurs de résidences de tourisme « oublient » de parler rendement

Lorsqu’ils veulent vendre des appartements en résidences de tourisme dans des stations de skis ou au bord de la mer, certains réseaux de commercialisation mettent en avant la qualité du site, l’ensoleillement, le potentiel touristique de la zone ou encore les nombreuses activités à pratiquer aux alentours. Ces mêmes réseaux oublient parfois de parler tout simplement de rendement.

Si ces pratiques visent souvent à masquer des rendements financiers en résidence de tourisme trop faibles, elles sont d’autant plus regrettables que lorsqu’il s’agit d’investissement, le rendement en résidence de tourisme devient crucial.

Le rendement en résidence de tourisme, le fondement même de l’investissement

Pour aussi attrayantes qu’elles soient, les résidences de tourisme, comme toutes les résidences services d’ailleurs, sont conçues pour être exploitées par un gestionnaire. Pour les exploiter, le gestionnaire a donc besoin d’en disposer afin de les louer à des utilisateurs à qui il facturera par ailleurs des services.

C’est donc pour cette raison qu’un exploitant cherche par essence à utiliser pour lui même un bien en résidence de tourisme et que, par ricochet, son propriétaire ne peut pas lui en profiter que ce soit dans le cours du bail ou à son issue (sauf, en l’espèce, à payer une indemnité d’éviction au locataire).

Ainsi, on se rend compte que le propriétaire d’un appartement en résidence de tourisme ne peut que très marginalement en profiter et doit pour l’essentiel rester dans la posture du propriétaire qui perçoit son loyer.

C’est maintenant que nous parlons de loyer que la notion de rendement peut entrer en jeu.

Le rendement d’une résidence de tourisme mesure l’efficacité d’un investissement à procurer des loyers

Le rendement en tant qu’outil mathématique mesure le rapport entre le loyer et le prix d’achat d’un bien. Si plusieurs méthodes de calcul existent comme expliqué dans le paragraphe ci-après, le rendement en résidence de tourisme permet de mesure l’efficacité de cet investissement dans sa capacité à vous procurer un loyer.

Plus le rendement sera faible, plus il faudra payer cher pour obtenir un certain montant de loyer et investissement.

Pour revendre d’une résidence de tourisme, pour estimer le prix de vente d’une résidence de tourisme, le raisonnement est le même mais l’application différente puisqu’on part là du montant du loyer qui est connu pour en déduire le prix qu’il faut payer pour obtenir le rendement cible.

Comment intégrer au rendement d’une résidence de tourisme les loyers en nature et les semaines d’occupation ?

Par rapport aux autres biens en résidences services, les résidences de tourisme ont cette spécificité qu’elles intègrent souvent des semaines d’occupation. Le propriétaire d’un bien a donc la possibilité d’en jouir un certain nombre de semaines dans l’année pendant certaines périodes, parfois totalement gratuitement, parfois en payant uniquement les charges liées.

Ces semaines d’occupation sont souvent utilisées comme argument de vente et parfois servent de prétexte à survendre certains biens.

Pour correctement les apprécier et les intégrer dans une analyse d’investissement, notre position est de les valoriser et de les intégrer au loyer fixe obtenu par ailleurs pour calculer le rendement.

Une fois cette position exprimée, encore faut il correctement valoriser ces dites semaines d’occupation. Chez Attentifimmo, quand il s'agit par exemple d'estimer un LMNP tourisme, nous retenons la valeur marchande de ces semaines d’occupation, HT ou TTC selon les cas, et les pondérons éventuellement par un coefficient d’utilisation. En effet, si un bien en résidence de tourisme inclut une semaine d’occupation en haute saison, les chances qu’elles soient utilisées sont fortes. A l’inverse, un nombre pléthorique de semaines d’occupation en basse saison devra certainement faire l’objet d’une décote.

Comment intégrer au rendement un éventuel loyer variable ?

Certaines résidences de tourisme ayant subi des difficultés de gestion ont instauré le paiement d’une partie du loyer sous forme de loyer variable. Concrètement, cela veut dire que le loyer n’est pas fixe et peut varier selon des objectifs commerciaux. La forme la plus simple est celle d’un pourcentage du Chiffre d’Affaires. Dans des formules plus travaillées, ce pourcentage varie selon l’atteinte ou non d’objectifs. Cela peut ainsi vouloir dire qu’en dessous d’un certain chiffre d’affaires, le loyer variable peut tout simplement être de zéro !

Intégrer un loyer variable au calcul du rendement d’une résidence services est en soi assez simple puisqu’il suffit d’ajouter le montant du loyer variable au loyer fixe. Là où les opinions peuvent diverger est de savoir quel loyer variable ajouter ? Le théorique ou l’effectif ? Si c’est l’effectif, quel montant ? Le dernier loyer perçu, le prochain, une moyenne ?

Chez Attentifimmo et en tant qu’agence spécialisée de la revente de résidence de tourisme, notre position est, sauf exception circonstanciée, de prendre la moyenne des trois dernières années de loyer effectivement payé.

Deux méthodes principales pour calculer le rendement en résidence de tourisme

Une fois ces deux sujets traités, vient la question prosaïque du calcul à proprement parler du rendement en résidence de tourisme.

Ce rendement peut être calculé de manière nette c’est à dire en prenant en compte uniquement le loyer qui reste effectivement dans les poches de l’investisseur et en l’intégrant au coût de revient total d’un investissement en résidence de tourisme.

Une méthode intermédiaire est plus simple à mettre en œuvre car elle nécessite moins de données et surtout moins de données spécifiques à un investisseur ou à un profil d’investisseur en particulier. Il s’agit d’approcher le rendement en résidence de tourisme par la rentabilité c’est à dire le rapport entre, d’un coté, le loyer hors taxes brut (charges comprises) et, de l’autre coté, le prix d’achat frais d’agences inclus mais hors frais de notaire et droits d’enregistrement.

Si cette méthodologie omet certains charges et sous estime le cout de revient en n’intégrant pas les frais de notaire et droits d’enregistrement, elle a l’avantage de la simplicité et surtout de la comparabilité.

Quel taux de rentabilité attendre en fonction du marché ?

Le rendement exact à attendre d'un investissement en LMNP en résidence de tourisme varie bien sûr en fonction du marché.

Pour connaitre, les taux de rendement offerts à un instant, Attentifimmo, en tant qu'acteur spécialisé en revente de LMNP vous fournit un outil unique, le barômètre des prix de revente LMNP qui vous indique pour chaque trimestre les moyennes de taux de rentabilité constatés sur le marché par typologie de biens.

N'hésitez pas à consulter notre article dédié pour découvrir les niveaux de rentabilité et de rendement en LMNP.

Quelques définitions associées au meublé

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