Comment estimer un LMNP occasion ?

Estimer un LMNP est un travail spécifique qui peut être fait pour sa déclaration d’Impôt de Solidarité sur la Fortune – ISF, dans le cadre d’une succession ou aussi pour fixer un prix de vente dans le cas d’une revente LMNP ou d’une vente LMNP. Cet exercice délicat implique d’aller au delà d’une simple actualisation du prix d’achat d’origine souvent devenu erroné et demande de prendre en compte notamment le niveau de loyer, l’état du bâtiment, le sérieux du gestionnaire et les charges.

En quelques mots – Comment estimer un LMNP occasion ?

  • Pour réussir une revente LMNP, correctement estimer le prix de vente est clé et implique de viser juste du premier coup. Une mauvaise estimation peut entrainer dépréciation du bien et des délais supplémentaires.

  • Estimer un LMNP occasion ou LMNP ancien implique d’intégrer plusieurs facteurs comme le niveau de loyers, la solvabilité du gestionnaire et l’état du bâtiment. Elle doit être documentée et être réalisée par un expert immobilier connaisseur de ce secteur.

  • Attentifimmo est spécialisée dans le LMNP occasion. Contactez nous pour gérer une revente LMNP ou pour vous aider à réaliser un investissement LMNP en LMNP ancien ou LMNP Occasion.

Dans quel contexte faut il estimer un LMNP occasion ?

Estimer un LMNP occasion est quelque chose qui peut être plus fréquent qu’on ne le pense. Estimer un LMNP occasion peut être requis notamment annuellement dans le cas de déclarations d’Impôt de Solidarité sur la Fortune – ISF. Cela peut également être requis dans le cas d’une succession ou d’un divorce.

Estimer un LMNP occasion est une étape clé à réaliser avant tout revente d’un LMNP occasion ou d’une vente LMNP.

L’importance de correctement estimer un LMNP occasion pour réussir une revente LMNP

Réussir une vente immobilière quelle qu’elle soit et c’est également vrai pour une revente LMNP, c’est d’abord fixer le bon prix. Correctement estimer un LMNP occasion devient alors une étape indispensable pour réussir une opération.

Un prix trop bas c’est aussi une occasion manquée de gagner plus et cela ne facilite pas pour autant la vente dans tous les cas. Un prix trop haut risque d’empêcher toute revente et aussi de dissuader des acheteurs potentiels échaudés une première fois et qui ne voudront pas réétudier le dossier même si le prix est baissé par la suite. Correctement estimer un LMNP occasion dans le cas d’une revente LMNP ou d’une vente LMNP c’est donc s’assurer une opération facilitée et plus rapide.

Le prix d’achat historique n’est pas le prix de revente d’un LMNP occasion

Il peut être tentant de considérer que le prix de revente d’un LMNP occasion correspond à son prix d’achat initial plus éventuellement l’inflation. Il faut se méfier d’un tel raisonnement car entre un LMNP neuf et un LMNP occasion, ce n’est plus le même bien. En effet, plusieurs éléments ont changé entre l’achat neuf et la revente occasion.

Tout d’abord les facteurs dopants que les promoteurs offrent pour faciliter la vente de leurs appartements ont généralement disparus. Le premier de ces facteurs dopants à disparaitre est généralement la durée ferme du bail.

Si un LMNP neuf offre un bail d’une durée ferme comprise entre neuf et 12 ans, cela n’est quasiment jamais le cas d’un LMNP occasion. Dans le cas d’un LMNP occasion, la durée ferme initiale est soit encore en cours et donc logiquement plus courte qu’au début, soit elle a été renouvelée. La durée par défaut d’une durée ferme renouvelée est de trois ans.

En plus d’une durée ferme du bail commercial plus courte, un LMNP a évolué également sur d’autres facteurs en prenant quelques années et notamment les deux suivants : (i) Le bâtiment a vieilli. Ses frais d’entretien peuvent avoir augmenté et des travaux peuvent être à prévoir à court ou moyen terme ; (ii) Le loyer a pu évoluer, à la hausse dans le cadre de l’indexation mais aussi à la baisse dans le cadre d’une renégociation du loyer par le gestionnaire.

En vieillissant, un LMNP devient donc différent et si cela ne veut pas dire qu’il baisse en prix, cela veut dire que son prix doit être estimé en tant que tel et non pas en comparaison d’un prix d’achat qui correspond à un bien différent et, parfois aussi, à un contexte de marché différent.

Quels critères prendre en compte pour estimer un LMNP occasion ?

Le LMNP en résidence services est un produit qui intéresse uniquement les investisseurs. Un particulier cherchant un bien à occuper n’a pas d’intérêt d’acheter un tel bien, celui-ci étant occupé. La seule exception concerne bien sur les biens dont le bail commercial n’est pas / ne vas pas être renouvelé.

Le LMNP étant un bien intéressant uniquement les investisseurs, les acheteurs potentiels d’un LMNP occasion vont eux s’intéresser uniquement aux revenus financiers qu’ils pourront retirer d’un tel bien.

Pour estimer un LMNP occasion, les critères à prendre en compte sont donc essentiellement ceux qui impactent ses revenus locatifs et notamment :

  • Le potentiel de hausse ou de baisse des loyers LMNP. Dans ce contexte, tout rapprochement avec une période de renouvellement du bail peut être source de risque, celle-ci permettant au gestionnaire de demander éventuellement et sur justification une demande de baisse du loyer.
  • Le risque lié au paiement des loyers. Cela couvre un départ du gestionnaire ou aussi un gestionnaire indélicat payant systématiquement avec retard. Le sérieux et la solvabilité du gestionnaire seront donc des éléments clés pour estimer un LMNP occasion.
  • Les frais et travaux potentiels. Un investisseur LMNP cherche avant tout à encaisser un loyer mais il veut aussi le garder. Dans cette perspective, tous les éléments qui pourraient constituer des charges devront être décotées du prix de vente et notamment les travaux et frais d’entretien.

Pour pouvoir connaitre ces éléments, il est indispensable notamment de :

  • Visiter l’actif, de se renseigner sur le gestionnaire de la résidence services ;
  • Faire réaliser des diagnostics immobiliers ;
  • Lire attentivement le bail commercial et ses éventuels avenants ;
  • Se renseigner sur le gestionnaire.

Pour aller plus loin :

http://www.attentifimmo-lmnp.com/estimer-lmnp-etudiant/

http://www.attentifimmo-lmnp.com/estimer-lmnp-senior/

http://www.attentifimmo-lmnp.com/estimer-lmnp-tourisme/

http://www.attentifimmo-lmnp.com/estimer-lmnp-affaires/

http://www.attentifimmo-lmnp.com/comment-estimer-un-ehpad/

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