Les bonnes et mauvaises surprises de la loi PINEL

Les bonnes et mauvaises surprises de la loi PINEL

Le dispositif Pinel est un type d’investissement immobilier qui est en fait une niche fiscale. Ce terme de niche fiscale a beaucoup été utilisé dans le débat public ces dernières années et a ainsi été très décrié. Les niches fiscales, notamment en immobilier, ont pourtant une utilité et une finalité :

  • inciter les investisseurs à orienter leurs investissements vers certains actifs qui sont vus comme bénéfiques pour la collectivité et sur lesquels il y a un manque parfois cruel comme le déficit de logements en France par exemple.
  • permettre de relancer l’activité sur certains secteurs et, également, permettent à l’Etat de percevoir d’importantes taxes et rentrées fiscales supplémentaires.

Si les niches fiscales comme la loi Pinel ont donc une réelle utilité pour l’Etat, il faut aussi se demander si elles en ont un pour les investisseurs.

Comment ça marche une niche fiscale en immobilier ?

La mécanique générale en est relativement simple : lorsqu’on achète un bien, on peut, sous certaines conditions, déduire chaque année pendant une certaine période déduire une partie du prix d’acquisition de ses impôts

Dans le cas du dispositif Pinel, le pourcentage du prix d’acquisition pouvant être déduit des impôts est de 12%, 18% ou 21% selon la durée du dispositif (6, 9 ou 12 ans).

Les mauvaises surprises de la Loi Pinel

Si le principe de la réduction d’impôts qu’offre la Loi Pinel est séduisant, il faut néanmoins se méfier de sa mise en application.

Tout d’abord, le montant des niches fiscales utilisables pour réduire ses impôts est plafonné ce qui en limite de fait la portée d’un investissement en loi Pinel.

Ensuite, pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, vous devez respecter un certain nombre de conditions dans vos investissements immobiliers :

  1. Investir dans des biens doivent être situés dans des zones définies qui ne sont d’ailleurs pas toujours les meilleurs quartiers. Il y a donc un premier risque à surveiller qui est celui d’investir dans des zones qui peuvent se dévaloriser ou ne pas s’apprécier autant que des quartiers plus recherchés. Si l’Etat subventionne les constructions dans certains quartiers, c’est aussi parfois parce qu’il y a de bonnes raisons pour lesquelles les investisseurs n’y investissent pas d’habitude.
  2. Louer vos biens immobiliers à des locataires qui ont des revenus inférieurs à certains seuils. L’idée est de permettre à des gens qui n’auraient pas pu en temps normal avoir accès à un logement de louer le vôtre. Là encore, il faut se demander pourquoi ces personnes n’auraient pas pu en temps normal avoir de logement et se demander si cela ne revient pas à prendre un risque important d’avoir des locataires insolvables
  3. Louer votre bien à des loyers généralement inférieurs aux loyers de marché. Il s’agit ici d’un manque à gagner réel et immédiat qui doit faire relativiser le gain d’impôt que génère ce système.

Le surcout fiscal de la loi Pinel

Les investissements immobiliers de type Loi Pinel sont des niches fiscales. Il peut donc sembler incongru de parler de surcout fiscal et pourtant c’est le cas. En effet, si investir dans un investissement permet de réduire ses impôts, il entraine aussi l’application du régime des revenus fonciers d’imposition des loyers.

Ainsi, les loyers perçus dans le cadre d’un investissement en Loi Pinel sont imposés comme des revenus fonciers et donc avec peu de charges déductibles. La facture fiscale en est ainsi alourdie et le surcout par rapport à d’autres régimes comme celui du Loueur en Meublé peut partiellement voir totalement effacer la réduction d’impôts !

Investir pour l’immobilier, pas pour des avantages éphémères

Si investir en immobilier est un réflexe naturel pour qui veut préparer sa retraite ou se constituer des revenus complémentaires, il reste conseillé d’investir dans un bien immobilier pour ce qu’il est de manière durable et certaine. Si de ce point de vue là, un investissement Pinel présente certains avantages, il doit, comme tout investissement, être analysé en détail et en fonction du contexte. Il doit aussi être comparé avec les autres types d’investissements disponibles que sont, pour les principaux :

Quelques définitions associées au meublé

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