Comment éviter un contrôle fiscal en LMNP ?

 

L’impôt LMNP est avantageux car il permet de bénéficier des avantages du régime de la fiscalité LMNP liée au statut de loueur en meublé. En revanche et comme pour toute chose, il ne faut pas en abuser au risque alors de tomber dans certains des pièges de la fiscalité LMNP tels que la surestimation des dotations aux amortissements par exemple et de risquer un contrôle fiscal en LMNP.

En quelques mots – Comment éviter un contrôle fiscal en LMNP ?

Calcul de l’impôt LMNP, les principaux pièges et le risque de contrôle fiscal en LMNP

Notre site, www.attentifimmo-lmnp.com, contient beaucoup d’informations sur la fiscalité LMNP et le calcul de l’impôt LMNP dont un guide fiscal expliquant les règles applicables à fiscalité LMNP en résidence services.

L’objectif de cette fiche pratique est ici d’expliciter les pièges fiscaux liés au calcul de l’impôt LMNP dans lesquels il ne faut pas tomber quand on veut réaliser un investissement LMNP en résidence services au risque sinon de subir un contrôle fiscal en LMNPCes risques sont principalement liés aux deux éléments suivants :

  1. Des dotations aux amortissements surévaluées ;
  2. Une non prise en compte des droits d’enregistrements en cas d’achat d’un LMNP d’occasion ou LMNP ancien.

Risque de contrôle fiscal en LMNP : Le principe des dotations aux amortissements et leur impact fiscal sur le calcul de l’impôt LMNP

Les dotations aux amortissements constituent une charge dite non décaissable car elle n’a pas d’impact en termes de trésorerie – vous êtes censés vous appauvrir mais en fait vous ne dépensez rien. Il n’y a certes pas de dépense mais l’administration fiscale fait comme si. Du coup, cela permet de déduire cette charge comptable des revenus imposables et, avec un peu de chance, cela peut permettre de réduire à portion congrue les loyers LMNP imposables et donc de ne pas payer d’impôt LMNP. Pour plus d’informations, voir notre page sur le fonctionnement des dotations aux amortissements et leur impact fiscal.

Risque de contrôle fiscal en LMNP : Le danger d’abuser des dotations aux amortissements pour le calcul de l’impôt LMNP

Comme les dotations aux amortissements ne correspondent pas à une dépense réelle, il faut les calculer et c’est là que les ennuis peuvent commencer.

Il peut être tentant pour certains acteurs de gonfler de manière artificielle les dotations aux amortissements pour effacer la totalité du revenu locatif et s’assurer de ne pas payer d’impôt LMNP voir même de bénéficier d’un déficit reportable dans le cas du statut de Loueur en Meublé ProfessionnelLMP. C’est tentant mais aussi dangereux en cas de contrôle fiscal en LMNP. Pour éviter ce risque, il faut faire attention à deux travers :

  1. Une quote-part de terrain trop faible
  2. Une durée d’amortissement trop courte

Qu’est-ce que la quote-part de terrain ? Quel risque en cas de contrôle fiscal en LMNP ?

En comptabilité, les dotations aux amortissements représentent la perte de valeur théorique d’un actif. Une construction perd de la valeur tous les ans donc on peut comptabiliser des dotations aux amortissements la concernant. A l’inverse d’une construction, un terrain lui n’est jamais, sauf rares exceptions, censé  perdre de la valeur.

Quand on veut amortir un appartement par exemple, on doit donc estimer la partie de sa valeur qui est attribuée au terrain (la fameuse « quote-part de terrain ») et celle aux constructions pour n’amortir que la seconde. Il peut être alors tentant de minimiser la valeur du terrain pour augmenter celle des constructions et faire mécaniquement gonfler le montant des dotations aux amortissements ce qui entraine de facto une baisse du revenu imposable et donc des impôts à payer.

Risque de contrôle fiscal en LMNP : Comment s’assurer d’avoir une bonne quote-part de terrain ?

La règle qui est souvent appliquée consiste à fixer la quote-part des terrains à 20% de la valeur de l’appartement ce qui revient à considérer que les constructions en représentent 80%.

Pour éviter des problèmes en cas de contrôle fiscal en LMNP, la question à se poser est de savoir si ce ratio de 80% est réaliste ou non en le comparant avec le coût de construction en euros par mètre carré pour un appartement neuf. Ce coût se situe généralement entre 2 000 euros et 3 000 euros par mètre carré en prenant en compte tous les honoraires et le coût des parties communes. Il varie bien sûr selon le bâtiment, la région et les techniques de construction et doit être apprécié au cas par cas.

Maintenant, si on applique le ratio de 20% pour le terrain et 80% pour les constructions à un appartement parisien acheté environ 10 000 euros par mètre carré, cela serait incohérent et exposerait à un risque fiscal (les constructions seraient alors valorisées 8 000 euros soit deux à trois fois leur valeur de marché). En revanche, si on applique ce ratio à un bien acheté environ 4 000 euros du mètre carré, cela est beaucoup plus cohérent.

Risque de contrôle fiscal en LMNP : Que représente la durée d’amortissement ?

Pour être déductible fiscalement, un bien doit être amorti sur sa durée dite d’usage, plus concrètement sur sa durée de vie. C’est en soi relativement logique vu qu’on cherche à déterminer la perte de valeur qui a lieu chaque année.

Ainsi, considérer qu’un bien d’une durée de vie de dix ans perd chaque année dix pour cent de sa valeur a effectivement une certaine logique. Techniquement, dans le cas d’un appartement, la règle implique de calculer une durée d’amortissement spécifique pour chaque élément qui le compose (x années pour la salle de bains, y années pour le gros œuvre…).

De manière agrégée, l’administration fiscale considère qu’un bien d’habitation s’amortit sur une durée comprise entre 40 et 100 ans. En cas de durée significativement plus courte et sauf cas particulier, il y a un risque de redressement fiscal en cas de contrôle. Lors d’un achat LMNP, il faut veiller à ne pas surévaluer les dotations aux amortissements dans ses prévisions. En cas de contrôle, cela exposerait à la fois à un risque fiscal et au fait de devoir baisser les amortissements. En cas de mauvais calibrage d’un investissement LMNP, son investisseur LMNP peut se retrouver à payer plus d’impôts que prévu et, de facto, à ne pas disposer d’assez de revenus pour pouvoir rembourser ses prêts.

Risque de contrôle fiscal en LMNP : les droits d’enregistrements

Lors d’un investissement LMNP neuf dans une résidence services, les droits d’enregistrement ne sont pas dus au taux normal mais à un taux réduit de 0,715%. Dans le cas d’un investissement LMNP dans un LMNP ancien achevé depuis plus de 5 ans, les droits d’enregistrement sont dus au taux normal soit, selon les régions, 5,09% ou 5,80%.

Il est très important de ne pas oublier cet aspect dans le cadre de la modélisation financière d’un investissement LMNP en LMNP ancien ou LMNP d’Occasion d’autant plus que les droits d’enregistrement ne sont pas toujours facilement finançables par prêt bancaire car il n’y a pas d’actif en face.

Risque de contrôle fiscal en LMNP : le remboursement de TVA n’est pas acquis sans condition

Lors d’un investissement LMNP, il est possible de récupérer la TVA soit jusqu’à 20% du prix d’acquisition d’un LMNP en résidence services.

Il faut néanmoins se méfier et notamment dans le cas d’un achat LMNP en LMNP ancien, ce remboursement de TVA – Taxe sur la Valeur Ajoutée – n’est définitivement acquis à l’investisseur LMNP qu’au bout de 20 années d’exploitation du LMNP sous le régime de la TVA. Si cela devait ne pas être le cas notamment en cas de départ du gestionnaire, il faudrait alors restituer à l’Etat ce remboursement de TVA.

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