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Les différentes catégories de résidences Services
Le terme résidence services est d’emploi très large et peut recouvrir un grand nombre de catégories de résidences services différentes. Il est important de bien en comprendre les spécificités avant d’investir en LMNP y compris pour le LMNP ancien et LMNP d’occasion ou avant d’organiser une revente LMNP.
En quelques mots – Quelles sont les différentes catégories de résidences services ?
- Il peut y avoir, sur le papier, un nombre important de catégories de résidences services.
- Les catégories de résidences services classiques sont : les résidences étudiantes (LMNP étudiant), les résidences seniors (LMNP senior), les EHPAD, les résidences de tourisme (LMNP mer et LMNP montagne) et les résidences d’affaires (LMNP affaires).
- Pour investir en immobilier dans des résidences services, il est possible d’ acquerir un actif neuf ou alors un LMNP occasion encore appelé LMNP ancien dans le cadre d’une vente LMNP.
Qu’est-ce qu’une résidence services ?
Comme cela a été indiqué dans notre présentation des résidence services, une résidence services est un bâtiment dont les locataires bénéficient, en plus de l’usage d’un logement et de meubles, de services. Pour des raisons d’efficience économique et de simplicité, ces services sont souvent dédiés à une catégorie d’utilisateurs en particulier.
Un grand nombre de catégories de résidences services
En théorie, le nombre de types de résidences services possible est quasi-infini. On trouve en effet autant de types de résidences qu’il y a de services possibles et de catégories de locataires potentielles. Attention, une catégorie de résidences services peut même en cacher d’autres. A titre d’exemple, dans le domaine des EHPAD, il y a des sous-catégories de résidences services dédiées à des types de clientèles spécifiques en fonction, par exemple, des rites religieux.
Les cinq catégories de résidences services les plus communes
Les catégories de résidences services les plus communes et dans lesquelles il est possible de réaliser un investissement LMNP sont :
- Résidence étudiante (LMNP étudiant) : Il s’agit d’une résidence conçue pour loger des étudiants le temps de l’année scolaire (donc potentiellement vide durant l’été).
- Résidence seniors (LMNP senior) : Il s’agit d’une résidence ciblant les personnes âgées qui n’ont pas besoin de soins médicaux mais ont pour autant l’envie d’être dans un endroit adapté à leur âge et offrant des activités dédiées.
- EHPAD (LMNP EHPAD) : Egalement connu en version longue (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées et Dépendantes), elle s’adresse à des personnes âgées ou dépendantes qui nécessitent des soins médicaux réguliers.
- Résidence de tourisme (LMNP Mer ou LMNP Montagne) : Ces établissements visent principalement une clientèle de vacanciers et de touristes. Elles sont pour l’essentiel concentrées dans les grandes stations de ski ainsi que sur le littoral.
- Résidence d’affaires (LMNP Affaires) : Cette catégorie de résidences vise à offrir une alternative à l’hôtel pour les personnes voyageant dans un cadre professionnel. Ces résidences d’affaires visent souvent les séjours de moyenne durée en offrant des appartements plutôt que des chambres et permettant ainsi à leurs utilisateurs de bénéficier d’une relative autonomie en cuisinant eux mêmes par exemple.
Pourquoi distinguer les catégories de résidences services pour réaliser un investissement LMNP ?
Réaliser un investissement LMNP en résidences services revient à réaliser un investissement immobilier dont la valeur repose en partie sur une dimension immobilière immuable. Néanmoins, sa valeur repose également sur ce que va en faire le gestionnaire de résidences services qui en aura la charge. Selon les catégories de résidences services, plusieurs éléments pour réussir un investissement immobilier peuvent ainsi changer tels que :
- Les modes d’usage.
- Le niveaux de charges et de travaux requis.
- Le niveau de solvabilité du gestionnaire de résidence services.
- Les possibilités de reconversion du bâtiment en cas de départ de celui-ci.
- Etc.
Par exemple, un investissement immobilier dans un LMNP Mer ou dans un LMNP Montagne expose de facto aux évolutions du secteur touristique ce qui rend l’investisseur dépendant de manière mécanique du gestionnaire. Inversement, un LMNP étudiant dans une résidence étudiante de centre-ville bénéficie de la stabilité des besoins de logements des étudiants et pourra plus facilement être transformé en logement standard en cas de problème.
Ces éléments ont un impact direct sur la rentabilité d’un investissement immobilier et font que le niveau des risques LMNP varient en fonction des différentes catégories de résidences services.
Pourquoi distinguer les catégories de résidences services pour réaliser une revente LMNP de LMNP occasion ?
Le marché du LMNP ancien est spécifique et nécessite des compétences ad hoc pour correctement valoriser et revendre les biens. Selon les catégories de résidence services, la revente LMNP impliquera de regarder de manière particulièrement attentive certains points en particulier.
Par exemple, pour un LMNP EHPAD, les travaux d’entretien sont souvent pris en charge par le gestionnaire (y compris parfois les gros travaux ou les grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil). A l’inverse, c’est moins le cas pour un LMNP Montagne ou un LMNP Mer ce qui implique une attention encore accrue sur les potentiels besoins de rénovation liés à un LMNP occasion.
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