Location meublée - La définition d'Attentifimmo

La location meublée désigne le fait de mettre un bien d'habitation en location avec suffisamment de meubles et d'équipements pour que son locataire puisse y vivre uniquement avec ses effets personnels.  A noter que depuis le 1er septembre 2015, le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 s'applique et indique la liste obligatoire des meubles qu'un appartement meublé doit contenir et qui comprend :

  1. Literie comprenant couette ou couverture.
  2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.
  3. Plaques de cuisson.
  4. Four ou four à micro-ondes.
  5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C.
  6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas.
  7. Ustensiles de cuisine.
  8. Table et sièges.
  9. Etagères de rangement.
  10. Luminaires.
  11. Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Une location meublée peut être réalisée dans le cadre d'un bail d'habitation en direct avec le locataire occupant du bien ou alors avec un bail commercial. Ce second cas concerne généralement les appartements en résidences services exploités par des gestionnaires. Investir en location meublée permet de bénéficier du régime du Loueur en Meublé, soit à titre professionnel - Loueur en Meuble Professionnel / LMP, soit à titre non professionnel - Loueur en Meublé Non Professionnel / LMNP.

Le régime du Loueur en Meublé permet de bénéficier de nombreux avantages dont celui du régime fiscal. Les loyers perçus dans le cadre d'une location meublée sont en effet classés dans la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et Commerciaux - BIC ce qui permet de déduire un grand nombre de charges déductibles dont, en premier  lieu, les dotations aux amortissements. Cela peut avoir pour effet de réduire partiellement voir totalement le revenu imposable et ainsi de percevoir des loyers non / faiblement imposés.

Pour investir en location meublée, les deux principales solutions sont :

  • La location meublée classique sans service
  • La location meublée classique en résidence services. Une résidence services est un établissement qui est exploitée par un gestionnaire qui va fournir à ses locataires, en plus de l'hébergement, également des meubles et des services comme l'accueil, le petit-déjeuner, le ménage et le repassage.
Les catégories de résidences services les plus courantes sont : 
  • La résidence étudiante
  • La résidence senior
  • La résidence de tourisme
  • L'EHPAD
  • La résidence affaires

L'avantage de réaliser un investissement dans une location meublée sans service est de ne pas dépendre d'un gestionnaire.

En revanche, un investissement dans un meublé classique exige une forte implication de la part du propriétaire à la fois pour investir et pour gérer. Par ailleurs, un investissement dans un meublé classique n'apporte pas de garantie sur le loyer et procure une très forte protection au locataire qui devient inexpulsable de facto y compris en cas d'impayés de loyers.

La dépendance au gestionnaire peut en effet se révéler risquée notamment pour un meublé classique neuf pour lequel il y a une faible visibilité quant à la rentabilité de l'exploitation de la résidence étant donné que le bien n'est pas encore construit. 

Une solution intermédiaire peut alors être la location meublée ancienne ou la location meublée occasion qui présente l'avantage de l'investissement en résidence services avec une prise en charge par le gestionnaire de la gestion du bien et une garantie de loyer. Dans le même temps, une location meublée ancienne ou location meublée  occasion concerne un bien existant et donc avec une forte visibilité sur la solvabilité du gestionnaire et la soutenabilité du niveau des loyers.


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