Le bail d’habitation protège avant tout les locataires

La location d’un bien immobilier à un particulier qui compte y vivre au titre de sa résidence principale tombe sous le coup du bail d’habitation (que la location soit vide ou meublée). Ce statut juridique offre au locataire de nombreuses protections. A l'inverse, le bail commercial est lui conçu pour des professionnels et offre généralement des protections plus réduites aux locataires ce qui en fait un outil apprécié par les investisseurs immobiliers notamment pour les investissements LMNP en résidences services.

Les protections offertes au locataire par un bail d'habitation

Le bail d’habitation est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui a été renforcée par loi ALUR. C’est le régime qui accorde le plus de droits aux locataires aux dépends des propriétaires avec, notamment :

  • Un droit au maintien dans les lieux à l’issue du bail – il faut agir en respectant un formalisme précis et avec des raisons définies par la loi pour pouvoir demander au locataire de quitter l’appartement à l’issue du bail (sauf si le locataire le veut bien entendu)
  • Un droit au plafonnement du loyer à l’issue du bail – la révision du loyer est relativement complexe et permet généralement de ne le réviser que légèrement même lorsque le décalage par rapport au loyer de marché est flagrant
  • Une forte protection contre l’expulsion même en cas d’impayés notamment s’il s’agit de personnes sensibles ou en période hivernale.

Le bail commercial offre lui une meilleure protection aux propriétaires

Le bail d’habitation est aussi protecteur des locataires (et donc défavorable aux propriétaires) parce que les locataires sont des particuliers. Dans ce contexte, la loi cherche à les protéger en priorité même si cela doit se faire aux dépends du droit de propriété des propriétaires.

A l’inverse, dans un bail commercial, le locataire est une société. Si le locataire bénéficie de certaines protections notamment en vue de la préservation de l’emploi, celle-ci sont moindres que dans un bail d’habitation :

  • Fixation libre du loyer lors de la conclusion du bail
  • Droit au plafonnement du loyer à l’issue du bail (comme en bail d’habitation)
  • Moins de protections en cas d’impayés de loyer

En plus de bénéficier de moins de droits que dans un bail d’habitation, le locataire en bail commercial doit également assumer plusieurs obligations vis à vis de son propriétaire et notamment s’engager à louer et à payer son loyer pendant une durée ferme. Les possibilités de départ du locataire sont en effet réduites et la durée ferme d’engagement du locataire peut être relativement longue : jusqu’à neuf ou douze ans.

Comment investir en immobilier avec un bail commercial ?

Pour investir en immobilier avec un bail commercial lorsqu’on est un particulier, il y a essentiellement deux possibilités :

  • Investir dans des actifs dits d’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces…) mais cela demande généralement une forte technicité et ne permet pas de bénéficier d’avantages fiscaux.
  • Investir dans un LMNP en résidence services ce qui permet de bénéficier du régime fiscal avantageux du Loueur en Meublé. Pour cela, il est possible d’acquérir des biens neufs ou existants comme le LMNP ancien et le LMNP occasion. Vous pouvez, sur ce point, consulter nos annonces de LMNP à vendre.

Quelques définitions associées au meublé

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