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- Le LMNP de A à Z
- Qu’est-ce que le LMNP ?
Qu’est-ce que le LMNP ?
Historiquement, le LMNP est un régime fiscal, le terme LMNP étant l'acronyme pour Loueur en Meublé Non Professionnel. C'est un régime qui peut être très avantageux notamment d'un point de vue fiscal pour réaliser un investissement en immobilier locatif. Avec le temps et par extension, LMNP désigne un investissement immobilier en meublé le plus souvent en résidence services que ce soit dans un bien neuf ou dans un LMNP ancien acquis dans le cadre d'une revente LMNP d'Occasion ou d'une vente de LMNP.
En quelques mots : Qu'est-ce que le LMNP ?
- Cela signifie Loueur en Meublé Non Professionnel.
- C'est initialement un statut fiscal qui offre plusieurs avantages comme, entre autres, de ne pas ou peu payer d'impôts sur ses loyers.
- Il désigne par extension un investissement en immobilier locatif sous le statut du meublé / de la location meublée.
- La plupart des LMNP commercialisés par les professionnels de l'investissement sont des investissements en résidences services le plus souvent neufs dans le cadre de ventes sur plan.
Dans quel contexte utiliser le terme LMNP ?
C'est avant toute chose une abréviation pour "Loueur en Meublé Non Professionnel". Ce terme est souvent employé dans les univers de l'investissement immobilier et notamment de l'immobilier locatif. Le terme de Loueur en Meublé Non Professionnel est souvent utilisé par des professionnels de l'investissement immobilier en lien avec des notions proches comme celles de Loueur en Meublé Professionnel, LMP, ou même plus largement le statut de Loueur en Meublé, parfois désigné sous le terme de Loueur Meublé.
Que désignait initialement le terme LMNP ?
Il s'agit avant tout d'un régime fiscal. Ce régime s'applique à tout investisseur immobilier qui met en location un bien immobilier à usage d'habitation (appartement ou maison) sous le statut de meublé autrement qu'à titre d'activité principale.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?
Pour pouvoir bénéficier du statut fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel, le propriétaire d'un bien immobilier doit le mettre en location pour un usage d'habitation. Cet usage peut être saisonnier comme dans une résidence de tourisme, temporaire comme dans une résidence affaires ou encore permanent comme dans une résidence étudiante, une résidence senior ou les EHPAD. Une autre condition est de louer son bien en tant que meublé c'est à dire respectant les conditions pour louer un appartement meublé. N'hésitez pas à consulter notre dossier spécial pour en savoir plus sur les conditions pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.
Qu'est-ce que le terme LMNP désigne aujourd'hui ?
Il désigne aujourd'hui plus largement un investissement immobilier permettant de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. D'un point de vue concret, cela peut recouvrir deux grands types de biens :
- Des appartements classiques loués sous le statut de meublé. C'est typiquement le cas de studios loués à des étudiants. La principale difficulté c'est qu'il faut tout gérer soi-même : trouver le bien, gérer le locataire, payer l'entretien, etc.
- Des appartements en résidences services : Les résidences services sont des résidences qui offrent, en plus d'un logement, des services à leurs locataires. C'est typiquement le cas d'une résidence étudiante (LMNP étudiant), d'une résidence seniors (LMNP senior), d'une résidence de tourisme (LMNP mer et LMNP montagne), d'une résidence affaires.
Pour en savoir plus, n'hésitez pas à lire notre article sur le principe et fonctionnement d'une résidence services.
Quels sont les avantages d'un LMNP ?
Réaliser un investissement LMNP procure tout d'abord des avantages fiscaux et notamment celui de bénéficier du régime fiscal de Loueur en Meublé. Ce régime permet en effet de ne pas payer ou peu d'impôts sur ses loyers. Sous certaines conditions, ce régime de faveur peut être cumulé avec les avantages, plus spécifiques de Loueur en Meublé Professionnel - LMP. S'il s'agit d'un LMNP en résidence services, d'autres avantages s'ajoutent comme :
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La simplicité de gestion du LMNP en résidence services
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Le fait de bénéficier d'un loyer net de charges, garanti et prévisible.
Quels en sont les risques ?
Si un investissement concerne un bien classique (hors Résidence Services), les risques sont ceux d'un investissement immobilier classique : payer trop cher, baisse des prix, problèmes avec les locataires, travaux non prévus... Si un investissement concerne un LMNP en résidence services, les risques sont quelque peu différents et concernent notamment la présence d'un gestionnaire et d'un bail commercial.
LMNP ancien ou neuf ?
Il est possible d'acquérir soit un bien neuf soit un LMNP d'occasion parfois appelé "LMNP ancien", acquis dans le cadre d'une revente ou d'une vente LMNP. Un point clé est que les actifs neufs sont souvent vendus en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement - VEFA, plus communément dit "vente sur plan". A l'inverse, le LMNP Occasion concerne des biens existants et qui permettent de bénéficier d'une meilleure visibilité en termes de solvabilité du gestionnaire, de niveau de loyer, de niveau de charges ou encore de travaux à prévoir.
Cet aspect important est un des avantages de réaliser un investissement immobilier en LMNP Occasion. Si vous êtes intéressés, vous pouvez nous contacter pour recevoir notre newsletter Occasion ou encore consulter nos annonces de LMNP Occasion à vendre.
A - Activité : Le LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est une activité de location meublée de courte durée (au moins une nuitée) à des particuliers ou des entreprises.
B - BIC : Les revenus tirés de l'activité de ce régime fiscal sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous réserve de remplir certaines conditions.
C - Charges déductibles : Les LMNP peuvent déduire de leurs revenus imposables certaines charges, telles que les frais de gestion locative, les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt ou encore les amortissements.
D - Déclaration : Les LMNP doivent effectuer une déclaration fiscale annuelle, en mentionnant le montant de leurs revenus, ainsi que les charges déductibles.
E - Exonération de TVA : Les propriétaires de biens LMNP sont exonérés de TVA sur leurs recettes locatives, à condition que le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas un certain seuil.
F - Fiscalité attractive : Le régime fiscal du LMNP est souvent considéré comme attractif, car il permet de bénéficier d'un régime d'imposition avantageux par rapport à d'autres formes d'investissement locatif.
G - Gestion locative simplifiée : Les propriétaires peuvent confier la gestion locative de leur bien à un professionnel, ce qui leur permet de bénéficier d'une gestion simplifiée et de se décharger des contraintes administratives.
H - Honoraires de gestion : Les LMNP peuvent déduire de leurs revenus les honoraires versés à un professionnel pour la gestion locative de leur bien.
I - Imposition : Les revenus tirés de l'activité de LMNP sont soumis à l'impôt sur le revenu, au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
J - Justificatifs : Les LMNP doivent conserver les justificatifs de leurs charges déductibles pendant un délai de 3 ans, afin de pouvoir les présenter en cas de contrôle fiscal.
K - Kiné : Ce régime fiscal peut être intéressant pour les professionnels de santé, tels que les kinésithérapeutes, qui peuvent investir dans un local professionnel et le louer en selon ce régime fiscal.
L - Location meublée : Le LMNP concerne la location meublée de courte durée, c'est-à-dire d'une durée inférieure à un an.
M - Micro-BIC : Les propriétaites peuvent opter pour le régime micro-BIC, qui permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire sur les recettes locatives, en échange d'une comptabilité simplifiée.
N - Non-professionnel : Le Loueur Meublé Non Professionnel s'adresse aux particuliers qui réalisent des recettes locatives inférieures à 23 000 € par an, et qui ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel.
O - Option réelle : Les LMNP peuvent opter pour le régime réel d'imposition, qui permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées à l'activité.
P - Plus-value : En cas de revente du bien loué, les plus-values réalisées sont soumises à l'impôt sur le revenu, et éventuellement aux prélèvements sociaux et fiscaux.
Q - Quittance de loyer : Les LMNP doivent obligatoirement établir des quittances de loyer à leurs locataires, en mentionnant notamment le montant du loyer et la période concernée.
R - Régime d'imposition : Le régime fiscal du LMNP est un régime d'imposition particulier, qui diffère des régimes d'imposition classiques des revenus fonciers.
S - Seuil de rentabilité : Les LMNP doivent veiller à ce que le montant de leurs recettes locatives couvre leurs charges et leur permette de dégager un bénéfice, afin de ne pas être considérés comme des loueurs en meublé non professionnels déficitaires.
T - TVA récupérable : Les propriétaires peuvent récupérer la TVA sur les investissements réalisés pour leur activité, tels que l'achat du bien immobilier ou les travaux de rénovation.
U - Utilité publique : Le LMNP peut constituer un investissement utile pour la collectivité, en permettant par exemple la création de logements étudiants ou de résidences pour personnes âgées.
V - Valeur ajoutée : Le LMNP permet d'ajouter de la valeur à un bien immobilier, en le transformant en un bien locatif meublé et en le valorisant grâce à des travaux de rénovation ou d'aménagement.
W - Web : Le LMNP peut être une activité intéressante pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l'économie du web, en proposant par exemple des logements meublés destinés aux travailleurs nomades.
X - Xylophone : Bien que le LMNP n'ait pas de lien direct avec un xylophone, cet instrument de musique peut être considéré comme un équipement mobilier pouvant être inclus dans un bien loué selon ce régime fiscal.
Y - Yachts : Ce régime fiscal ne concerne pas la location de yachts ou de bateaux de plaisance, qui relève d'un autre régime fiscal.
Z - Zéro impôt sur les plus-values : Les LMNP bénéficient d'un régime fiscal particulièrement avantageux en matière de plus-values immobilières, puisqu'ils sont exonérés d'impôt sur les plus-values s'ils ont détenu leur bien pendant plus de 22 ans.
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