Revente ZRR-Demessine, faut-il rembourser la TVA ?

Le dipositif ZRR-Demessine en quelques mots

Pour rappel, la Loi ZRR-Demessine qui a été appliquée en 1999 et 2006 était un dispositif d’incitation fiscale permettant d’investir dans des Résidences Tourisme Classées en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR). La Loi ZRR-Demessine permettait aux investisseurs de bénéficier à la fois d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 25% du prix de revient mais aussi de récupérer la TVA (19.6%) incluse dans le prix d’acquisition du bien immobilier.

Dans le cadre du dispositif ZRR-Demessine, l’acquéreur s’engageait pour une période de neuf ans auprès d’un exploitant de résidence tourisme classée (le gestionnaire) par l’intermédiaire d’un bail commercial nu.

Pourquoi la TVA est un sujet en cas de revente d’un bien acquis sous le dispositif fiscal ZRR-Demessine ?

Lorsque l'Etat permettait à un investisseur qui achetait un bien sous le dispositif ZRR-Demessine de récupérer la TVA sur le prix d'achat, il y mettait comme condition le fait que ce même investisseur loue cedit bien sous le régime de la TVA pendant vingt années.

En effet, ainsi, l'Etat s'attendait à ce que la TVA ainsi collectée sur les loyers pendant 20 ans corresponde peu ou prou à la TVA qu'il a remboursé à l'investisseur lors de l'acquisition soit, in fine, une opération blanche.

Lorsqu'il y a revente, cet équilibre financier pour l'Etat risque d'être remis en cause et l'Etat peut donc demander à récupérer les sommes avancées sous certaines conditions ce qui explique que la TVA soit un sujet central en cas de revente d'un ZRR-Demessine.

La durée de détention lors de la revente d’un ZRR-Demessine constitue un élément clé

En cas de revente d'un ZRR-Demessine, deux cas de figure vont ainsi se présenter :

  • Le bien objet de la revente ZRR-Demessine a été détenu et exploité en TVA pendant plus de 20 ans : Dans ce cas là, la condition posée à la récupération de la TVA sur le prix d'achat a été remplie et il n'y pas de sujet. Quelque soit la vente et ses conditions, le vendeur n'aura rien à rembourser à ce titre ;
  • Le bien objet de la revente ZRR-Demessine a été détenu et exploité en TVA pendant moins de 20 ans : Dans ce cas là, la question clé va être de savoir ce que va faire l'acheteur.

En cas de revente d'un ZRR-Demessine avant 20 ans, le remboursement ou non de la TVA dépend des engagements de l'acheteur

Si le vendeur d'un ZRR-Demessinne le revend alors qu'il l'a exploité sous le régime de la TVA pendant moins de 20 ans, il doit normalement rembourser à l'Etat la quote-part de la TVA qu'il a récupérée lors de l'acquisition au prorata des années manquantes.

Ainsi, si le vendeur d'un ZRR-Demessinne  a récupéré 20 000 euros de TVA lors de l'acquisition et qu'il l'a détenu et exploité en TVA pendant 15 ans au lieu des 20 requis, il devra rembourser 5 / 20ème de la TVA initialement récupérée soit 5 000 euros.

En revanche, il existe une exception à cette obligation de remboursement de la TVA, si l'acheteur reprend à son compte l'engagement d'exploitation en TVA jusqu'au 20ème anniversaire de l'exploitation en TVA. Dans ce cas précis, le vendeur peut arguer que, malgré la vente, la condition d'exploitation en TVA pendant 20 ans n'est pas remise en cause par la vente. A ce moment là et sous couvert d'une correcte rédaction, le vendeur peut être dispensé de rembourser la TVA initiallement récupérée.

Peut également se poser la question du remboursement des avantages fiscaux 

Dans certains cas, les avantages fiscaux obtenus lors de l'acquisition d'un ZRR-Demessine pouvaient faire l'objet d'un remboursement à l'Etat. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article sur le remboursement de l'avantage fiscal en cas de revente d'un ZRR-Demessinne

Les précautions à prendre pour réussir sa revente ZRR-Demessinne

Les biens exploités sous le régime ZRR-Demesine  sont spécifiques et les revendre implique à la fois un savoir-faire et des compétences juridiques et techniques particulières. Dans ce contexte, pour réussir une telle opération, il est conseillé de recourir aux services d'agences spécialisées comme c'est le cas d'Attentiflmnp par exemple.

Quelques définitions associées au meublé

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