Les 3 risques d'un investissement en SCPI

Les risques d'un investissement en SCPI

L'investissement dans des actifs d'immobilier d'entreprise se développe fortement notamment via des supports comme les SCPI. Cette classe d'actifs est effectivement attractive à la fois par le fait que les locataires y sont moins protégés qu'en bail d'habitation et par des rendements jugés plus attractifs. En revanche, il ne faut pas perdre de vue qu'investir dans les bureaux et les commerces via une SCPI présente 3 principaux risques :

  • Les bureaux et les commerces sont des actifs immobiliers mais des actifs immobiliers plus risqués que les logements, dont les prix varient fortement en cas de crise.
  • Investir dans des actifs d'immobilier d'entreprise nécessite donc de regrouper des montants importants pour pouvoir diversifier ses placements ainsi qu’une expertise spécifique. Vous pouvez notamment consulter notre article sur la complexité d'un investissement immobilier dans des bureaux et des commerces.
  • Les SCPI, comme tout les véhicule dits de Pierre Papier, ne sont pas des investissements immobiliers mais des investissements en parts sociales dans des sociétés qui à leur tour investissent en immobilier. L'investisseur en SCPI n'a donc pas de lien direct avec les actifs et il perd son pouvoir de décisionnaire car il devient associé minoritaire de sociétés gérées par des sociétés de gestion indépendantes et avec un pouvoir étendu.

La pierre papier reste avant tout du papier

Pour pouvoir regrouper un grand nombre d'investisseurs, les SCPI reposent sur le mécanisme de sociétés. Investir dans une SCPI revient donc non pas à acquérir un bien immobilier mais à acheter les parts de sociétés. L'associé d'une SCPI n'est donc pas propriétaire d'un bien immobilier mais uniquement de parts de sociétés donc uniquement de papier.

Les SCPI servent avant tout à regrouper un grand nombre d'investisseurs pour diversifier

Les véhicules collectifs de type Sociétés Civile de Placement Immobilier – SCPI permettent de mettre en commun vos investissements avec ceux d’autres épargnants. Même avec un investissement limité, vous pouvez ainsi diversifier vos risques entre différents actifs.

L’expertise nécessaire à ce type d’investissements est quant à elle généralement fournie par des sociétés de gestions spécialisées comme Primonial, Sofidy, Ciloger, La Française, Paref Gestion, BNP Paribas REIM, Fiducial.

Un investisseur en SCPI est donc par essence minoritaire sans pouvoir de décision réel

Quand vous êtes associés d’une Société Civile de Placements Immobiliers – SCPI par exemple, vous possédez donc des parts de société qui sont également détenues par un grand nombre d'autres propriétaires.

Votre pouvoir de décision et de contrôle sur les immeubles en eux-mêmes est donc déjà très limité et il l'est d'autant plus que l'organisme qui contrôle véritablement une SCPI c'est sa société de gestion. Une société de gestion est un tiers qui bénéficient d'un mandat des associés pour prendre la plupart des décisions de la SCPI dont, en premier lieu, les décisions d’investissements.

Comme le petit actionnaire d’une société cotée en bourse

La société de gestion dispose en effet de quasiment de tous les pouvoirs. Un associé d’une SCPI peut ainsi se retrouver dans la situation d’un actionnaire individuel d’une société cotée en bourse, complètement dépendant des décisions d’une équipe dirigeante sur laquelle il a peu de pouvoir.

Par exemple, c’est la société de gestion qui choisit quels actifs acheter, quels actifs vendre et à quel prix et ce sans demander l’accord préalable de chacun de ses investisseurs.

Ce phénomène peut être limité par des mécanismes de représentation des investisseurs et une forte proximité du gestionnaire. Cela est malheureusement trop souvent l’apanage seulement de quelques petites SCPI et ne se retrouve malheureusement plus dans les SCPI géantes qui se sont fortement développées ces dernières années.

Le papier c’est plus difficile à revendre que la pierre en cas de crise

Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers – SCPI bénéficient depuis plusieurs années d’un contexte très porteur et il est relativement facile de revendre ses parts.

En revanche, lors de la grande crise immobilière des années 90, les parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier – SCPI étaient très difficiles à revendre et en tout cas plus difficiles à revendre que les immeubles qu’elles détenaient. Du coup, les prix de vente s’en ressentaient et certains associés ont perdu une part importante de leurs économies.

Si beaucoup de progrès ont été faits depuis notamment avec les Sociétés Civiles de Placement Immobilier – SCPI à capital variable, on peut toujours supposer qu’en période difficile, il sera plus difficile et plus long de vendre les parts d’une Sociétés Civiles de Placement Immobilier – SCPI que les immeubles qu’elle détient.

Quelques définitions associées au meublé

Attentiflmnp, le spécialiste de la Revente LMNP de LMNP ancien et LMNP Occasion

Attentiflmnp est un groupe immobilier indépendant actif dans la Revente LMNP de LMNP ancien. Nous serons ravis de vous assister pour tous vos projets et, si vous êtes intéressés par ces sujets, n’hésitez pas à consulter nos pages dédiées pour tout savoir sur la revente LMNP Occasion et découvrir nos annonces de LMNP ancien et LMNP occasion à vendre.