Bien avec procédure en cours, les étapes de l'achat d'un bien immobilier

Naviguer dans l'achat d'un bien immobilier peut être un parcours semé d'embûches, notamment lorsque le bien est soumis à une procédure en cours. En 2017, 333 000 contentieux liés à l'habitat ont été traités par les tribunaux français, soulignant l'ampleur et la complexité de ces situations. 

 

 

 

Que ce soit une procédure judiciaire, administrative ou un contentieux en cours, l'acquisition de ce type de bien requiert une vigilance accrue et une connaissance approfondie des démarches spécifiques. Découvrez un guide qui détaille les étapes essentielles pour mener à bien cet achat complexe, tout en minimisant les risques. Il reste important de comprendre que chaque cas est unique et nécessite une approche personnalisée, mais certains principes généraux peuvent guider les investisseurs à travers ce processus.

 

Être accompagné d’un expert en investissement LMNP ayant une connaissance du marché et surtout de la résidence visée par l’investisseur peut s’avérer très utile. Attentif LMNP connaît les résidences dans lesquelles sont vendus leurs biens, et peut facilement se mettre en relation avec les syndics. L'accompagnement fait par une agence facilite la compréhension de la procédure en cours et les résolutions mises en place pour les résoudre.

 

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Comprendre la nature de la procédure en cours

 

En 2023, selon le ministère de la Justice, près de 5 affaires de contentieux de logement ont été enregistrées pour 1 000 habitants, avec une concentration importante en Île-de-France et dans les zones tendues. Ces chiffres soulignent l’importance d’identifier très précisément la nature de la procédure affectant le bien : litige locatif, saisie immobilière, recours d’urbanisme, ou encore opposition de copropriétaires. Par exemple, un acquéreur à Marseille a découvert après la signature du compromis que le bien faisait l’objet d’un recours contre le permis de construire d’une surélévation votée par la copropriété — une situation qui a gelé tout projet de travaux pendant deux ans.

 

Types de procédures en cours 

 

La première étape consiste à bien cerner la nature exacte de la procédure en cours affectant le bien convoité. Un bien peut être soumis à diverses procédures, chacune ayant ses particularités et implications. Comprendre la nature de la procédure c’est comprendre les démarches à suivre et évaluer les risques. Les plus importantes sont : 

 

  • Procédures judiciaires : Les procédures judiciaires, qui peuvent inclure des litiges entre propriétaires ou des saisies immobilières, représentaient en 2017 une part importante des contentieux liés à l'habitat, avec 46% des cas concernant des litiges opposant un propriétaire à l'occupant des lieux. 
  • Procédures administratives : Les procédures administratives, telles que les infractions aux règles d'urbanisme ou les expropriations, peuvent également compliquer significativement l'achat d'un bien.
  • Contentieux fiscaux : les contentieux fiscaux, impliquant des arriérés d'impôts ou des redressements fiscaux, ne sont pas à négliger. Une étude de 2017 a révélé que les ménages au patrimoine immobilier le plus élevé payaient en moyenne 0,2% de leur patrimoine en taxe foncière, soulignant l'importance des considérations fiscales dans l'achat immobilier


 

Étape préliminaire : L'information et la transparence

 

Avant de s'engager dans l'achat d'un bien avec une procédure en cours, pensez à recueillir toutes les informations disponibles sur la situation. La loi ALUR de 2014 a renforcé les obligations de transparence des vendeurs, les obligeant à fournir des documents spécifiques tels que le règlement de copropriété et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d’entretien, le pré-état daté,… 

 

Le vendeur est tenu de transmettre un ensemble de documents essentiels, incluant les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale. Ces derniers peuvent contenir des mentions précieuses sur des litiges en cours, des contentieux avec des prestataires, ou des procédures engagées contre des tiers. À noter : le pré-état daté, souvent négligé, est un document-clé rédigé par le syndic mentionnant explicitement les procédures judiciaires impliquant la copropriété. Il est fortement conseillé de le réclamer au plus tôt dans la transaction.

 

Ces documents peuvent révéler des informations cruciales sur la nature et l'évolution de la procédure en cours. Il est fortement recommandé de ne pas se contenter des informations fournies par le vendeur ou l'agent immobilier, mais de mener sa propre enquête et de récolter toutes les informations aussi petites soient-elles. Consulter des experts tels qu'un avocat spécialisé en droit immobilier, ou un notaire peut s'avérer inestimable à ce stade. 

 

Les agences immobilières spécialisées telles que Attentif LMNP sont au fait des fluctuations du marché et de la fiscalité spécifique de ce segment du marché qu’est le LMNP d’occasion. Les agents immobiliers en LMNP auront donc une vision plus poussée sur votre investissement à l’instar des notaires ou avocats spécialisés en droit immobilier.

 

Ces professionnels peuvent non seulement analyser les documents fournis avec un œil expert, mais aussi évaluer les risques potentiels et conseiller sur les meilleures stratégies à adopter. Leur expertise peut faire la différence entre un achat réussi et une transaction qui pourrait s'avérer problématique à long terme.

 

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Évaluation du bien et négociation

 

Une fois armé d'informations complètes sur la procédure en cours, l'étape suivante consiste à évaluer correctement le bien et à négocier son prix en conséquence. Les biens estimés par Attentif LMNP prennent en compte leur valeur réelle, ainsi que la procédure en cours et  son impact potentiel sur la valeur future du bien. 

 

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La présence d'une procédure en cours peut justifier une négociation à la baisse du prix de vente. Les risques et incertitudes liés à la procédure doivent être intégrés dans l'évaluation du bien, permettant ainsi de négocier un prix plus avantageux. 

 

Il est important de garder à l'esprit que le vendeur peut être plus enclin à négocier face aux complications potentielles liées à la procédure en cours. Cependant, la négociation doit rester équitable et tenir compte de tous les facteurs, y compris l'état du bien, sa localisation, et les tendances du marché local.

 

En 2024, avec la baisse des taux et le ralentissement des transactions, les marges de négociation ont significativement augmenté. Une étude de MeilleursAgents révèle qu’elles atteignaient 7,4 % en moyenne fin 2024, avec des pics à plus de 12 % pour les logements comportant un risque juridique identifié. Ainsi, un bien à Lyon évalué à 320 000 € a pu être négocié à 280 000 € en raison d’un recours d’urbanisme bloquant un projet de surélévation. Les acheteurs doivent chiffrer le coût potentiel de la procédure dans leur offre, mais aussi valoriser les délais et incertitudes comme leviers de négociation.

 

Financement et assurance

 

La procédure en cours peut compliquer l'obtention d'un financement, les banques étant généralement plus réticentes à prêter dans ces situations à risque. Nous vous conseillons donc de présenter un dossier solide et de bien expliquer la nature de la procédure et les garanties prises pour minimiser les risques. 

Consultez plusieurs établissements financiers pour maximiser vos chances et faites appel à un courtier spécialisé qui connaît bien ce type de situations. 

 

Parallèlement, souscrire à une assurance adaptée est sans équivoque. Il est nécessaire de discuter avec plusieurs assureurs pour trouver une couverture qui inclut les risques liés à la procédure en cours. Certaines compagnies d'assurance proposent des polices spécifiques pour les biens immobiliers en litige, qui peuvent offrir une protection supplémentaire contre les risques financiers associés à la procédure en cours. Il est important de bien comprendre les termes de la police d'assurance et de s'assurer qu'elle couvre adéquatement tous les scénarios possibles liés à la procédure en cours.


 

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Signature du compromis de vente et finalisation de l'achat

 

Certaines clauses spécifiques doivent être incluses au compromis de vente pour protéger l'acheteur. Par exemple, des clauses suspensives peuvent être ajoutées, conditionnant la vente à la résolution favorable de la procédure.

 

Lors de la préparation de l'acte authentique, le notaire joue un rôle crucial en effectuant toutes les vérifications légales nécessaires pour s'assurer que l'acheteur ne subisse pas de préjudices futurs. La finalisation de l'achat, avec la signature de l'acte authentique, marque le transfert officiel de propriété. À ce stade, il est impératif que toutes les conditions suspensives soient levées et que les fonds nécessaires soient disponibles.

 

Dans le compromis de vente, il est essentiel d’intégrer une clause suspensive conditionnant la réalisation de la vente à l’absence d’évolution défavorable dans la procédure en cours. Il est également judicieux de prévoir une clause de révision de prix si des éléments nouveaux apparaissent avant la signature de l’acte authentique. En pratique, certains notaires proposent désormais une vérification de procédure contentieuse via le fichier FICOBA et la consultation du casier foncier, pour sécuriser l’acte.

 

Post-achat : Gestion et suivi de la procédure

 

L'achat du bien ne marque pas la fin du processus lorsqu'une procédure est en cours. Il est crucial de continuer à suivre l'évolution de la situation après l'acquisition. L'acheteur doit rester informé des développements et être prêt à réagir en conséquence. Une étude de l'Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués a révélé que sur 121 biens immobiliers saisis entre 2011 et 2015, 50% étaient encore sous investigation en 2020, illustrant la longueur potentielle de certaines procédures. 

 

Il est possible que des imprévus surgissent après l'achat, d'où l'importance d'avoir un plan de gestion des risques et des ressources financières en réserve pour faire face à ces éventualités. Une communication continue avec les professionnels impliqués dans la transaction (avocat, notaire, agence) peut s'avérer précieuse pour naviguer dans les complexités post-achat.

 

Prendre rendez-vous avec un conseiller

 

Acheter un bien avec une procédure en cours est un processus complexe qui nécessite une préparation bet une vigilance constante. En suivant les étapes décrites ci-dessus, et en s'entourant des bons professionnels, il est possible de transformer ce défi en une opportunité. La clé réside dans l'information approfondie, la négociation stratégique, et la gestion proactive des risques. Avec une approche prudente et bien informée, les acheteurs peuvent naviguer avec succès dans ces eaux complexes du marché immobilier, en transformant potentiellement une situation délicate en un investissement avantageux.


 

FAQ

  • Qu'est-ce qu'un bien avec procédure en cours ?

Un bien avec procédure en cours est un bien immobilier qui est impliqué dans une procédure judiciaire, administrative ou fiscale en cours.

 

  • Quels sont les risques d'acheter un bien avec procédure en cours ?

Les risques incluent des complications juridiques, des coûts supplémentaires, et des délais prolongés pour finaliser l'achat.

 

  • Comment puis-je vérifier la nature de la procédure en cours ?

Il est conseillé de consulter un avocat spécialisé et de demander les documents juridiques relatifs à la procédure.

 

  • Puis-je négocier le prix d'un bien avec procédure en cours ?

Oui, la présence d'une procédure en cours peut justifier une négociation à la baisse du prix de vente.

 

  • Quel rôle joue le notaire dans l'achat d'un bien avec procédure en cours ?

Le notaire vérifie la légalité de la vente, prépare l'acte authentique et s'assure que toutes les conditions suspensives sont respectées.

 

  • Est-il possible d'obtenir un prêt immobilier pour un bien avec procédure en cours ?

Oui, mais cela peut être plus difficile. Il est important de présenter un dossier solide et de bien expliquer la nature de la procédure en cours.

 

Sources :