Le renouvellement du bail commercial

Rappel sur le bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Le bailleur loue un local à son locataire (le preneur), pour que celui-ci puisse y exercer son activité. Le statut du bail commercial est protecteur pour le locataire, avec un plafonnement du loyer, un droit au renouvellement du bail, ou encore une indemnité d’éviction. Le bail commercial est soumis au Code de commerce et doit répondre à 4 principales conditions : signature d’un contrat de bail, présence d’un local commercial, présence d’un fonds de commerce, et immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers

Avant de signer un bail commercial, il est important de s’intéresser aux conditions de renouvellement du bail. Plusieurs cas de renouvellement sont en effet possibles.

 

La tacite prolongation

La tacite prolongation a lieu lorsqu’aucune demande de renouvellement du bail n’est réalisée dans les délais impartis. Le bail poursuit alors ses effets mais sans délai, et donc à durée indéterminée.

Pour mettre fin à cela, le locataire peut demander le renouvellement du bail, et le propriétaire peut délivrer un congé pour le renouvellement également, avec un délai de 6 mois.

 

Les possibilités du bailleur

Le bailleur dispose de plusieurs possibilités quant au renouvellement du bail. Il peut en effet, 6 mois au moins avant le terme du bail, donner congé au locataire par acte d’huissier pour :

  • Renouveler le bail pour une durée de 9 ans
  • Arrêter le bail

A savoir : le bailleur peut aussi donner congé avec une offre de renouvellement sous conditions suspensives : le locataire a droit au renouvellement du bail à condition qu’il réalise certains travaux.

 

En cas de non renouvellement du bail, le bailleur doit indiquer dans le congé les raisons de sa décision, et indiquer au locataire la possibilité de contester le congé ou demander une indemnité d’éviction dans un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé.

Sous certaines conditions, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail sans verser d’indemnité d’éviction à son locataire. Ces conditions sont les suivantes :

  • le bailleur peut justifier d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire.
  • au jour du congé le locataire ne remplit pas les conditions pour bénéficier de la propriété commerciale ;
  • l'immeuble en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative doit être totalement ou partiellement démoli ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état ;
  • le bailleur peut proposer au locataire un local équivalent au sien

Le bailleur qui aurait été condamné à verser une indemnité d'éviction peut s'y soustraire s'il renonce au congé au maximum 15 jours après que la décision de justice soit devenue définitive, c'est-à-dire à l'expiration du délai de recours. Une lettre recommandée avec accusé de réception suffit. On dit qu’il exerce son droit de repentir.

 

Les options du locataire

En cas de congé de la part du bailleur, le locataire peut accepter l’offre  de renouvellement du bailleur, ou la refuser. Il en est de même pour le congé sans offre de renouvellement. Enfin, le locataire peut demander une indemnité d’éviction si un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction lui est transmis, alors qu’aucune condition de non versement d’indemnité est évoquée.

En l’absence de congé de la part du bailleur, le locataire peut faire une demande de renouvellement du bail, au minimum 6 mois avant le terme de celui-ci, par acte d'huissier ou par envoi d'une lettre adressée en recommandé avec avis de réception au bailleur.

Il peut également décider de ne rien faire et de laisser le bail se prolonger tacitement. Le locataire n’a cependant pas intérêt à ne rien faire, puisque si le bail est prolongé tacitement, alors le bailleur pourra mettre fin au bail à tout moment, et le loyer sera automatiquement déplafonné au bout de la douzième année.

Le renouvellement avec modification du loyer

Pour modifier le loyer à la hausse, le bailleur doit engager une procédure de renouvellement du bail commercial, toujours 6 mois avant le terme de celui-ci. Il peut également proposer le nouveau montant du loyer dans sa réponse à une demande de renouvellement de la part du locataire.

En cas de souhait du bailleur de modifier le loyer, le locataire peut alors :

  • accepter le renouvellement et le nouveau loyer,
  • accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer, ce qui le conduit alors vers la commission départementale de conciliation, ou vers le tribunal de grande instance (TGI) si aucune conciliation n'est possible.

 

L’article L145-33 du Code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
Cette valeur locative est généralement déterminée à l'aide :

  • des caractéristiques du local
  • de la destination des lieux
  • des obligations respectives des parties
  • des facteurs locaux de commercialité
  • des loyers pratiqués dans le voisinage

Cependant, quelle que soit la valeur locative, l’augmentation de loyer lors du renouvellement du bail ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction (ou, le cas échéant, de l’indice des loyers commerciaux) publié par l’Insee, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (art. L. 145-34 du Code de commerce). Cette règle ne s’applique que lorsque la durée du bail initial ne dépasse pas 9 ans.

De son côté, le locataire peut également demander une diminution du loyer, dans certaines conditions. Si le loyer est plafonné, le locataire peut obtenir une diminution de son loyer lorsque la valeur locative est inférieure au plafonnement. Si le loyer est déplafonné, le locataire pourra également obtenir une diminution de son loyer si par exemple la valeur locative est inférieure au loyer d'origine.

 

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