Loi Pinel ou LMNP ?

Avant d’investir dans un bien immobilier, il est important de s’intéresser aux possibilités d’investissement. Au cours de cet article, nous allons analyser les différences entre la loi Pinel, et la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).

Rappel sur le loi Pinel :

Mise en place en 2014, la loi Pinel permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt suite à un investissement locatif dans le neuf. Cette réduction d’impôt dépend de la durée de location, 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans. Le plafond d’investissement est de 300 000 € par an, avec 2 investissements au maximum.

Rappel sur la LMNP :

Le régime de Location Meublée Non Professionnelle concerne les biens loués en meublés. Les revenus d’activités d’un Loueur en Meublé Non Professionnel doivent être inférieurs à 23 000 € par an, et sont déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux.

 

Différences entre loi Pinel et LMNP

Durée de l’engagement : en loi Pinel, l’engagement doit être de 6, 9 ou 12 ans. En LMNP, l’engagement dépendra du bail signé. Il n’y a pas de durée d’engagement minimum exigée

Emplacement du bien : en loi Pinel, le bien doit être situé dans une zone éligible. En LMNP, il n’y a pas de zone à respecter.

Conditions du bien : en loi Pinel, le bien doit être loué nu. Deux investissements maximum sont possibles par an, d’un montant de 300 000 € au total. En LMNP, le bien doit être loué en meublé, mais il n’y a pas de nombre d’investissements maximum par an.

Fiscalité : en loi Pinel, 12, 18, ou 21 % de réduction d’impôt, en fonction de la durée de la location.

En LMNP, plusieurs solutions sont possibles.

Le choix de l'imposition au régime micro BIC est possible lorsque les recettes de la location meublée sont inférieures à 70 000 € / an. L'imposition est réalisée après un abattement forfaitaire de 50 %. Certaines locations peuvent de leur côté prétendre à un abattement de 71 %, si les recettes n'excèdent pas 170 000 € / an. Pour cela, il faut classer le bien locatif en chambre d'hôte ou meublé de tourisme, sous certaines conditions. L’option pour le micro BIC est valable deux ans et se renouvelle automatiquement, tant que les conditions d'éligibilité sont respectées.

Le régime réel est applicable dans 2 différents cas :

-  Si les recettes tirées de votre activité de location meublée dépassent 70 000 euros / an.

-  Si vous relevez normalement du régime micro BIC mais que vous optez volontairement pour le régime réel.

Le régime du réel autorise la déduction des frais et charges sur ses recettes (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, réparations courantes…). Un des avantages importants du régime réel est que l'amortissement du bien est déductible. Le plus souvent, grâce aux amortissements et aux intérêts d’emprunt, le régime réel est plus intéressant que le micro.

Rendement : en général, un investissement en LMNP offre un meilleur rendement qu'en loi Pinel. Cette différence est notamment due à l'amortissement possible du bien en imposition au régime réel ainsi qu'à la déduction des charges. En loi Pinel, le rendement est généralement de 3,5 % brut, contre 4 à 5 % en LMNP.

Revente : en loi Pinel, lors de la revente, il est possible que d'autres biens soient également en vente dans le même secteur. En effet, étant donné la présence de zones géographiques propres à la loi Pinel, il est probable que plusieurs propriétaires vendent leur bien en même temps et au même endroit, du fait également de la durée d'engagement. En LMNP, la concentration des biens se fait au niveau d'un bâtiment mais la population d'acheteurs potentiels est en soi beaucoup plus large car ils sont dans une démarche de pur investissement, la location étant moins importante qu'en cas de revente d'un Pinel. La concentration de biens à vendre au même moment et au même endroit prête ainsi moins à conséquence en LMNP qu'en loi Pinel.

 

Au final, bien que l'investissement en LMNP soit doté de moins d'inconvénients, chaque investissement possède ses propres avantages. Si votre objectif est principalement de diminuer vos impôts en défiscalisant de vos revenus actuels, l'investissement en loi Pinel sera plus intéressant pour vous. En revanche, si le but de votre investissement est de dégager des revenus complémentaires sans impot, l'investissement en LMNP est à privilégier.

 

Quelques définitions associées au meublé

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