Pinel et Malraux à la rescousse de la location nue ?

Pinel et Malraux

Le terme niche fiscale a beaucoup été utilisé dans le débat public ces dernières années et a ainsi été très décrié. Ces niches fiscales ont pourtant une utilité et une finalité. Elles servent à inciter les investisseurs à orienter leurs investissements vers certains actifs qui sont vus comme bénéfiques pour la collectivité.

Pinel et Malraux sont ainsi des régimes fiscaux particuliers qui s’appliquent à la Location Nue. Ils permettent de bénéficier d’avantages fiscaux qui rendent la Location Nue un peu plus intéressante mais uniquement de manière temporaire ou ponctuelle. Ils présentent aussi des risques spécifiques trop souvent insuffisamment mis en avant et ne corrigent pas non plus la Location Nue de ses autres défauts (protection des locataires, complexité et temps à consacrer).

Les niches fiscales : un espoir mais aussi des contraintes renforcées

Dans le domaine de l’immobilier, ces niches fiscales servent à inciter les investisseurs à investir dans l’immobilier de logement afin de produire plus de logement et de tenter de résoudre ainsi la grave crise du logement que traverse la France depuis maintenant plusieurs années.

Parmi les dispositifs concernés, plusieurs noms sont connus comme les Périssol, les Borloo ou plus récemment le régime Scellier qui a ensuite été remplacé par le dispositif dit Duflot et maintenant appelé Pinel.

Comment ça marche une niche fiscale en immobilier ?

Ces dispositifs sont d’une mécanique relativement simple : toute personne qui achète un appartement peut, sous certaines conditions, déduire chaque année sur une période pouvant dépasser les dix ans, une partie de son prix d’acquisition des impôts qu’elle a à payer. C’est une manière indirecte pour l’Etat de subventionner de fait l’investissement immobilier.

Les mauvaises surprises des niches fiscales

Si le principe est séduisant il faut néanmoins se méfier de mise en application. En effet, le montant des niches fiscales a d’abord été plafonné en 2012 ce qui limite de fait l’usage de ces mécanismes pour défiscaliser.

Ensuite, pour pouvoir bénéficier de ces avantages, les conditions à remplir ont été fortement durcies :

  • Les biens doivent être situés dans des zones définies qui ne sont d’ailleurs pas toujours les meilleurs quartiers. Vous avez donc un premier risque à surveiller qui est celui d’investir dans des zones qui peuvent se dévaloriser ou ne pas s’apprécier autant que des quartiers plus recherchés. Si l’Etat subventionne les constructions dans certains quartiers, c’est aussi malheureusement parce qu’il y a de bonnes raisons pour lesquelles les investisseurs n’y investissent pas d’habitude.
  • Il faut louer ces biens immobiliers à des locataires qui ont des revenus inférieurs à certains seuils. L’idée est de permettre à des gens qui n’auraient pas pu en temps normal avoir accès à un logement de louer le vôtre. Là encore, il faut se demander pourquoi ces personnes n’auraient pas pu en temps normal avoir de logement et se demander si cela ne revient pas à prendre un risque important d’avoir des locataires insolvables.
  • Les loyers appliqués sont généralement des loyers inférieurs aux loyers de marché. Il s’agit ici d’un manque à gagner réel et immédiat qui doit faire relativiser le gain d’impôt que génère ce système.

Si les investissements en immobilier de logement classique présentent des avantages fiscaux indéniables, ils n’ont pas moins certains inconvénients qui viennent gommer tout ou partie de ces avantages. En plus, une fois les avantages fiscaux utilisés, le régime fiscal de la location en elle-même reste très peu avantageux avec une rentabilité locative faible voire nulle.

Malraux et le déficit foncier, une solution remise au gout du jour mais aussi de nouveaux risques

Pour compenser les réformes fiscales qui depuis 2012 ont fortement réduit les avantages des investissements immobiliers en niche fiscale (Scellier, Duflot, Pinel…), beaucoup de promoteurs ont remis en avant des dispositifs relativement anciens que les investissements générant du déficit foncier.

L’idée est d’acheter des appartements nécessitant d’importants travaux, souvent des bâtiments avec une dimension historique ou classés, et de constater le montant de ces travaux comme une charge déductible des impôts.

Avantages et inconvénients

Par rapport à d’autres produits et notamment aux niches fiscales, l’avantage ici est que les travaux sont déductibles sans limite – il n’y a pas de plafonnement.

Si cela permet potentiellement une forte réduction d’impôts, il ne faut pas moins oublier que ces opérations concernent des opérations immobilières complexes et que l’administration fiscale dispose également d’une marge d’appréciation dans la qualification de ces opérations. En cas de montage mal fait ou mal mené par des promoteurs peu professionnels, il y a un véritable risque de perte en capital et, le cas échéant, de redressement fiscal.

A considérer donc avec beaucoup de précaution d’autant que beaucoup d’acteurs actifs dans ce domaine sont de création récente et disposent donc d’une expérience limitée sur ce type de projets.

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