Quel rendement pour investir en LMNP en EHPAD ?

Raisons de l’importance de la notion de rendement en EHPAD

Pourquoi parler de rendement en EHPAD ? Pourquoi est ce la question du rendement est si clé lorsqu’il s’agit d’investir en EHPAD ?

Les biens en résidences services sont exploités par des gestionnaires sous le régime du bail commercial. Ce statut juridique qui a été formalisé par décret en 1953 confère au locataire un droit au maintien dans les lieux. Cela veut dire qu’il n’est pas possible pour le  propriétaire de récupérer son bien pour son usage personnel sauf à payer une indemnité d’éviction. Cette impossibilité de récupérer le bien pour son usage personnel trouve d’autant plus son sens lorsqu’il s’agit d’investir en EHPAD. En effet, un EHPAD est une chambre médicalisée qui s’intègre dans un établissement plus global avec de la fourniture de soins médicaux. Il s’agit donc d’un bien spécifique peu agréable à vivre pour quelqu’un qui n’est pas un senior dépendant et dont l’intérêt est encore plus limité sans les services associés.

 

Le rendement en EHPAD, une mesure de l’efficacité d’un investissement

Acheter un EHPAD est donc avant tout une affaire d’investissement car l’investisseur en EHPAD cherche avant tout à en obtenir un loyer. C’est là que la question du rendement entre en jeu. C’est en effet le rendement EHPAD qui va vous permettre de juger de l’efficacité de votre investissement. Plus il sera élevé, plus le loyer sera important mais aussi, potentiellement, le niveau de risques.

 

Comment calculer le rendement en EHPAD ?

Il existe plusieurs méthodes pour calculer le rendement d’un EHPAD. La méthode la plus aboutie consiste à déterminer le rapport entre, d’une part, le revenu locatif net de toutes charges (y compris les impôts) et, d’autre part, le coût de revient en y incluant tous les frais annexes.

Pour aussi précise que soit cette méthode de calcul du rendement en EHPAD, elle pêche par son complexité de mise en œuvre (nombre de données nécessaires) et son côté spécifique puisque le rendement sera différent d’un bien à un autre et aussi d’un investisseur à un autre (coût de financement, fiscalité…).

Si cette méthode de calcul de rendement en EHPAD garde tout son sens pour analyser un investissement donné en tant que tel, elle rend la comparaison difficile.

 

Une méthode simplifiée de rendement en EHPAD pour pouvoir comparer

C’est ainsi qu’il est d’usage dans le monde de l’investissement en EHPAD d’opter pour une méthode simplifiée appelée également « rentabilité ».

Elle consiste à calculer le rendement en EHPAD comme le rapport entre, d’une part, le loyer brut hors taxes et d’autre part, le prix d’achat frais d’agences inclus mais hors frais de notaire.

Le résultat ainsi obtenu est plus majoré par rapport à la méthode « puriste » puisque le loyer inclus les charges et les impôts et le prix d’achat n’intègre pas les frais de notaires.

En revanche, s’il est moins précis, ce rendement EHPAD a une grande utilité c’est qu’il permet de comparer car, facile à calculer et répandu dans sa méthode de calcul, ce rendement EHPAD se trouve facilement.

 

Une synthèse des rendements EHPAD de marché, le Baromètre des prix Attentifimmo

Attentifimmo publie un outil qui est utilisé notamment par plusieurs revues spécialisées, le baromètre des prix de vente dans l’ancien des appartements en résidences services et notamment des EHPAD.

Ce baromètre des prix vous permet de connaître à un moment donné la moyenne du rendement en EHPAD.

 

Comment analyser les écarts de rendements en EHPAD ?

Le baromètre des prix fournit un rendement moyen en EHPAD. Ceci étant dit, il s’agit uniquement d’une moyenne derrière laquelle se cache des réalités multiples.

Notre expérience d’agence spécialisée en revente d’EHPAD et d’appartements en résidences services est que les éléments qui peuvent faire varier un rendement d’EHPAD de la moyenne constatée, à la hausse comme à la baisse, sont principalement :

  • La valeur immobilière
  • La qualité du gestionnaire
  • Les conditions du bail et notamment sa durée ferme
  • Le risque de baisse des loyers / départ du gestionnaire notamment au prochain renouvellement du bail
  • L’état du bâtiment et, le cas échéant, les éventuels travaux à financer (gros travaux, article 606 code civil, renouvellement du mobilier….)

Quelques définitions associées au meublé