Réussir la revente de son LMNP Censi-Bouvard

Rappel sur la loi Censi-Bouvard :

La loi Censi-Bouvard complète le statut de LMNP et permet aux investisseurs dans le neuf de réduire leur imposition à hauteur de 11 % de la valeur hors taxes du bien immobilier, dans la limite de 300 000 €. Ces 11 % sont étalés sur les 9 ans de conservation obligatoire. Si l’achat est supérieur à 300 000 € HT, alors la déduction d’impôt sera de 33 000 €.

De plus, l'acquéreur a la possibilité de récupérer la TVA de l’achat du bien immobilier à l’achèvement de celui-ci et d’acquérir plusieurs logements par an.

 

Exemple :

  • Monsieur X achète un bien immobilier en loi Censi-Bouvard à 120 000 € TTC. La réduction d’impôt est donc calculée sur 100 000 €.
  • Cette réduction s’élève à 11 % de la valeur, soit 11 000 € étalés sur 9 ans.
  • La réduction d’impôt annuelle est donc de : 11 000 / 9 = 1 222 € par an
  • Total des avantages fiscaux :  31 000 € (réduction d’impôt + récupération de la TVA)

 

La TVA à la revente

Avant toute revente d’un bien LMNP acquis neuf, il est primordial de s’intéresser aux règles applicables à la TVA au moment de cette revente.

La question à se poser est de savoir s’il est possible pour le propriétaire revendeur de conserver la TVA. Il existe alors plusieurs cas de figure liés à la durée de détention du bien.

 

Ces cas de figure sont les suivants :

 

Revente avant 20 ans de détention : La TVA peut être conservée par le vendeur, si l’acheteur et le vendeur sont assujettis à la TVA, c’est-à-dire, si les loyers perçus y sont soumis, et si l’acquéreur reprend le bail actuel dans les mêmes conditions.

La TVA ne pourra pas être conservée si toutes ces conditions ne sont pas remplies. Une régularisation aura alors lieu, par 20ème de détention.

Exemple : Si le vendeur détient le bien depuis 11 ans, il devra alors rembourser 9/20ème de la TVA (20 – nombre d’années de détention).

 

Revente après 20 ans de détention : Après 20 ans de détention, la TVA est définitivement acquise par le vendeur et aucun rappel ne pourra être exercé par l’administration fiscale sur celle-ci.

 

Qu’en est-il de l’avantage fiscal ?

En cas de revente du bien en Censi-Bouvard avant 9 ans, la réduction d’impôt est reprise totalement. En effet, pour pouvoir bénéficier de celle-ci, le bien acquis doit être conservé 9 ans, au minimum. Si ce n’est pas le cas, cela signifie que l’avantage fiscal obtenu depuis l’achat jusqu’à la revente du bien doit être totalement remboursé à l’administration fiscale.

Certaines exceptions échappent cependant à cette règle : le cas de la revente pour cause d’invalidité, de perte d’emploi, de décès, ou encore d’expropriation (alinéa 3 du III de l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts).

Enfin, si la revente du bien Censi-Bouvard a lieu après les 9 ans de détention obligatoire, les avantages fiscaux demeurent acquis définitivement.

 

Quelques définitions associées au meublé

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