SCPI en 2025 : une solution d’investissement performante et pérenne

La pierre‑papier, incarnée par les SCPI, continue de jouer un rôle clé dans les stratégies d’investissement en 2025. Face à la volatilité des marchés financiers et aux taux obligataires modestes, de nombreux investisseurs se tournent vers des supports offrant stabilité, rendement régulier et diversification. 

Les SCPI répondent ainsi à un besoin croissant d’équilibre : un capital investi dans l’immobilier professionnel, géré par des experts, générant des revenus passifs dans la durée.

 

 

Performance fiable : des rendements redressés

En 2024, les SCPI de rendement ont affiché un taux de distribution moyen de 4,72 %, selon l’ASPIM. Ce rebond, faisant suite à une période de recul liée à la crise sanitaire, illustre un retour progressif à la rentabilité. 

Parmi les meilleures SCPI du marché, certaines parviennent à générer des rendements bruts supérieurs à 6 voire 7 %, démontrant que des revenus locatifs solides restent parfaitement accessibles aux investisseurs avertis.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

 

Diversification géographique et sectorielle

En 2024, la capitalisation totale des SCPI a atteint 88,6 milliards d’euros, répartie sur 225 véhicules gérés par 53 sociétés de gestion. Ce vaste éventail de solutions d’investissement permet aux épargnants de se positionner sur une grande diversité de classes d’actifs et de zones géographiques, en France comme en Europe.

Les performances varient selon les secteurs :

  • Logistique et locaux d’activité : environ 5,6 % de rendement, portés par l’essor du e-commerce et la recherche de solutions de stockage modernes.
  • Commerces : autour de 4,9 %, un secteur en reprise dans les zones de flux dynamiques.
  • SCPI diversifiées : jusqu’à 5,8 %, grâce à leur exposition équilibrée à plusieurs segments d’actifs (bureaux, santé, résidentiel, logistique, etc.).

Cette répartition stratégique permet de lisser les risques locatifs et conjoncturels, tout en captant les opportunités de marchés résilients ou en croissance, rendant ainsi l’investissement en SCPI plus robuste face aux cycles économiques.

 

Pourquoi investir en SCPI en 2025 ?

En 2025, les SCPI continuent de séduire un nombre croissant d’investisseurs grâce à un modèle éprouvé et à des avantages concrets, particulièrement adaptés à ceux qui cherchent à conjuguer performance, stabilité et simplicité.

  • Revenus passifs réguliers : les dividendes sont généralement versés trimestriellement, voire mensuellement pour certaines SCPI, assurant un complément de revenu stable et prévisible.
  • Effet de levier intéressant : il est possible d’investir via un crédit immobilier, ce qui permet d’amplifier le rendement global de l’opération, notamment en période de taux modérés ou stabilisés.
  • Accessibilité à tous les profils : le ticket d’entrée, souvent autour de 200 à 1 000 €, rend l’immobilier tertiaire accessible sans disposer d’un capital important.
  • Gestion totalement déléguée : les sociétés de gestion agréées se chargent de l’ensemble de la chaîne : acquisition, sélection des locataires, perception des loyers, entretien des biens, etc., libérant ainsi l’investisseur de toute contrainte opérationnelle.
  • Diversification ciblée : en investissant dans des actifs situés à Paris, Lyon, Nantes ou encore en Allemagne et aux Pays-Bas, les SCPI permettent de répartir les risques entre plusieurs zones géographiques et secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique…).

Avec cette combinaison de stabilité, de rendement et de simplicité, la SCPI s’impose comme une solution stratégique pour réussir son placement en SCPI, à condition bien sûr de bien sélectionner le véhicule d’investissement adapté à ses objectifs et à son profil de risque.

 

L’importance des simulateurs SCPI

Réaliser une simulation SCPI devient indispensable pour évaluer votre rentabilité : il intègre le montant investi, la durée, les frais, la fiscalité et permet de scénariser selon votre profil. 

Ces outils renseignent aussi sur l’impact d’un investissement à crédit ou en démembrement. Pour obtenir une vue complète et adaptée à vos objectifs, l’accompagnement personnalisé via un simulateur SCPI, comme celui de Portail‑SCPI, est d’une utilité précieuse.

 

Les tendances à suivre en 2025

  1. Collecte soutenue des grandes SCPI

    • Iroko ZEN a mobilisé 149 M€ au T1 2025, avec un rendement de 7,32 %.

    • Transitions Europe a collecté 135 M€, avec un rendement de 8,25 %.
       

  2. Openings de SCPI européennes à frais réduits

    • Corum Origin et Corum USA visent des performances autour de 6–7 %.

    • Les jeunes SCPI thématiques affichent des rendements parfois très élevés : Comète ~11 %, Osmo Énergie ~9,3 %.

  3. Décotes et plus-values potentielles

    • Plusieurs SCPI présentent actuellement des décotes de 8 % environ, liées à un ajustement entre prix de part et valeur réelle. Ces écarts constituent des opportunités d’achat pour les investisseurs à long terme.

 

Risques et précautions : investir en SCPI avec discernement

Bien que les SCPI offrent un cadre attractif pour générer des revenus passifs, elles comportent plusieurs risques qu’il est essentiel de connaître avant d’investir :

  • Risque de liquidité : Les parts de SCPI ne se revendent pas immédiatement. En cas de faible demande ou de contexte tendu, le délai pour récupérer son capital peut être allongé.
     
  • Risque en capital : Le capital investi peut fluctuer à la baisse, en fonction de l’évolution du marché immobilier ou des performances de la SCPI. Aucun rendement n’est garanti.
     
  • Risque fiscal : Les revenus des SCPI sont imposables à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Une mauvaise anticipation fiscale peut réduire significativement la rentabilité nette.
     
  • Risque sectoriel et géographique : Une trop forte concentration sur un seul secteur (comme les bureaux) ou une région (comme l’Île-de-France) expose davantage en cas de retournement localisé.
     

Bien comprendre ces risques et diversifier ses placements sont des étapes clés pour réussir son investissement en SCPI. L’accompagnement d’un professionnel peut s’avérer précieux pour sécuriser sa stratégie et ajuster ses choix en fonction de son profil.

 

Adaptez votre stratégie avec un conseiller

Investir en SCPI demande un plan clair : objectifs, horizon temporel, appétence au risque, situation patrimoniale. Un conseiller en gestion de patrimoine comme Portail-SCPI peut structurer une approche cohérente, intégrant SCPI en direct, en assurance-vie, ou via des financements à crédit.

 

Passez à l’action en 2025

Avec plus de 3,5 Md€ de collecte nette en 2024, les SCPI confirment leur attractivité. Les rendements remontent, les nouvelles initiatives se multiplient, et les épargnants, de plus en plus informés, savent profiter des potentiels de la pierre‑papier.

 

Les SCPI en 2025 peuvent s’inscrire comme un pilier central d’une stratégie patrimoniale équilibrée : elles offrent rentabilité, rendement, diversification, et gestion professionnelle. Le meilleur moment pour envisager un engagement est maintenant, en s’appuyant sur des outils fiables, simulateurs, comparatifs et un accompagnement sur mesure pour optimiser ses choix.