Transformer son bien nu en bien meublé

Lorsqu'un bien est loué en tant que bien nu, il est possible de le transformer en bien meublé. Cette transformation doit être réalisée lors du changement de locataire, ou lors d'un renouvellement de bail avec l'accord du locataire du bien. Si ce dernier refuse, le propriétaire devra attendre son départ.

Avant de penser à l'avantage fiscal de ce changement, il est important de connaître le marché du lieu de location. En effet, il faut savoir si les locataires potentiels ont une préférence pour les logements loués meublés ou non. Par exemple, les logements loués meublés sont généralement des petites surfaces, telles que les studios ou 2 pièces. Une famille, préfèrera meubler elle-même son logement. A l'inverse, un étudiant sera plus attiré par une location meublée (LMNP), réduisant ainsi les coûts d'équipement de l'appartement.

 

Passer d’un bien nu à un bien meublé LMNP : Formalités à respecter

 

Pour transformer votre location nue en location meublée, vous devrez respecter les formalités suivantes :

  • Acquérir les meubles dont auront besoin vos futurs locataires. En septembre 2015, l’administration a publié par décret une liste du mobilier et des équipements obligatoires pour louer un bien en meublé. Vous pouvez ajouter des équipements supplémentaires à votre location, comme une connexion internet ou une télévision, qui rendront votre appartement meublé plus attractif, et vous permettront ainsi de majorer le montant du loyer.
  • Établir un bail meublé avec l’accord de votre locataire actuel, ou bien en établir un pour la prochain locataire.
  • Envoyer une déclaration de début d'activité au service des impôts des entreprises dont dépend le bien. Vous pourrez accompagner cette déclaration de début d’activité d’un courrier de levée d'option si vous souhaitez déclarer vos revenus de location meublée sous le régime réel.
  • Soumettre une demande de transformation de votre logement à la préfecture de votre ville tout particulièrement dans le cadre de location touristiques à la nuitée.
  • Vérifier qu’aucune condition n’interdit la location meublée dans le règlement de copropriété.

De plus, il ne faut pas avoir imputé de déficit foncier lié au bien vide que l’on souhaite louer en meublé sur ses revenus globaux au titre des trois dernières années. Le déficit généré en location meublée n’est pas imputable sur les revenus globaux et les propriétaires sont redevables de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), sauf exceptions.

 

Quel est le mobilier obligatoire pour remplir les conditions d’un bien meublé ?

 

 

LMNP ancien en résidence gérée : avantages de la location meublée

 

Ce passage d’une location nue à une location meublée apporte des avantages fiscaux intéressants pour le propriétaire.

En effet, en louant un logement en meublé, vous devenez un LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Les revenus générés relèvent alors de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels ou Commerciaux) et non plus des revenus fonciers qui concernent la location nue. Ainsi, vous aurez le possibilité de choisir le régime de micro BIC soit 50% d'abattement sur les revenus bruts, ou 71 % pour les gîtes et meublés de tourisme classé.

D'autre part, le statut LMNP vous permettra d'amortir votre bien immobilier (80% de sa valeur) et le mobilier de la location si vous optez pour le régime réel. Enfin, les loyers sont en moyenne de 5 à 30 % plus élevés pour une location meublée que pour une location nue. Un autre avantage intéressant en location meublée, est que le bail peut être conclu pour une durée de 9 mois sans tacite reconduction, ce qui concorde généralement avec une année universitaire pour un étudiant.

Un point important est à considérer. Comme nous avons pu le comprendre, le gestionnaire vend un bien nu ou meublé et c’est au propriétaire de le meubler par la suite.

La nuance intervient au moment de la signature du compromis de vente. Si le propriétaire achète un bien dont les meubles ne sont pas stipulés dans le compromis de vente alors on ne parle plus de régime fiscal LMNP mais de bail commercial nu.

Le but, pour le propriétaire, étant de faire partie du régime fiscal LMNP, il doit acheter les meubles présents dans le bien au moment de la transaction pour que toutes les conditions soient remplies. 

 

Conseil d’expert : Ne mettez dans la liste du mobilier, uniquement le mobilier obligatoire. Prévoyez une seconde liste “mobilier mis à disposition” par exemple, pour le mobilier supplémentaire. En cas de problème, cela permettra d’éviter de changer, réparer ou remplacer le mobilier. Par exemple, vous pouvez mettre une machine à café ou un lave-vaisselles dans cette liste annexe, et si ces derniers ne fonctionnent plus, le bailleur n'est pas dans l'obligation de remplacer l'électroménager défectueux.

 

De ce fait, soyez des investisseurs avertis ! Si la liste des meubles obligatoires n’est pas présente dans le compromis de vente, n’hésitez pas à le faire modifier avant la signature !

 

Quelques définitions associées au meublé

Attentiflmnp, le spécialiste de la Revente LMNP de LMNP ancien et LMNP Occasion

 

Attentiflmnp est un groupe immobilier indépendant actif dans la Revente LMNP de LMNP ancien. Nous serons ravis de vous assister pour tous vos projets et, si vous êtes intéressés par ces sujets, n’hésitez pas à consulter nos pages dédiées pour tout savoir sur la revente LMNP Occasion et découvrir nos annonces de LMNP ancien et LMNP occasion à vendre.