Comment estimer la valeur d’un LMNP en résidence services dans le cadre de l'IFI ?

Estimer la valeur d'un LMNP en résidence services

Depuis le 1er janvier 2018, l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) a été transformé en un Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L'IFI prend en compte, principalement les actifs suivants :

  • Les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave..),
  • Les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2018,
  • Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles),
  • Les parts de SCI
  • Les parts de SCPI et OPCI, y compris sur contrat d’assurance-vie ou de capitalisation
  • Les actions de sociétés foncières cotées si la participation directe ou indirecte est égale ou supérieure à 5 % du capital et des droits de vote
  • Les placements dans des sociétés opérationnelles dans lesquelles le contribuable détient au moins 10 %

 

A ce titre, en cas d'investissement en LMNP résidence services, vous devrez déclarer la valeur du bien acquis dans votre déclaration IFI. Cependant, investir en LMNP résidence services est différent d’un investissement en résidence principale ou secondaire par exemple, puisque le but principal de cet investissement est le rendement. La valeur de ce produit, et sa rentabilité potentielle dépendra de 3 facteurs principaux, qui sont :

  • La qualité de l’exploitant de la résidence
  • La rédaction du bail commercial, notamment en termes de loyers
  • Le niveau global des taux d’intérêt

L’estimation d’un immeuble détenu en résidence services est donc plus complexe que celle d’un immeuble classique. Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour la valorisation de ce bien à déclarer à l’IFI. Ces éléments sont : le loyer mensuel dû, les charges de propriété annuelles, le taux de croissance annuelle des loyers, et le rendement attendu du bien immobilier. Cette valorisation peut être réalisée à l’aide de simulateurs spécialisés.

Il est indispensable pour le calcul de la valorisation de l’immeuble d’utiliser les bonnes hypothèses en termes de rendement et de croissance des loyers, pour que celle-ci soit la plus représentative possible.

 

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