TEOM en LMNP : comment se faire rembourser rapidement en 2025 ?

Mis à jour le 25 février 2025

Qu'est-ce que la TEOM en LMNP et comment fonctionne-t-elle ?

La TEOM est une taxe perçue au profit des communes pour financer la collecte et le traitement des ordures ménagères. En tant que propriétaire sous le régime LMNP,  si votre bien immobilier est équipé pour le traitement des déchets, vous êtes potentiellement sujet à cette taxe. 

Cependant, la particularité de la TEOM est qu'elle ne devrait pas être à la charge des propriétaires-bailleurs mais des locataires. Toutefois, en pratique, c'est souvent le bailleur qui est initialement redevable devant l'administration fiscale.

Le remboursement ou non de la TEOM est indiqué dans le bail commercial. Cette dernière est souvent remboursée en une seule fois avec l’une des quittances. Si cela est indiqué dans le bail, il est tout à fait légitime d’en demander le remboursement auprès du preneur à bail (le gestionnaire).

Peut-on récupérer la TEOM en LMNP ?

Le remboursement de la TEOM en LMNP dépend des clauses inscrites dans le bail commercial. Si celui-ci prévoit la refacturation de la TEOM au locataire, alors le propriétaire peut la récupérer. Ce remboursement est généralement effectué en une seule fois, avec une des quittances de loyer.

Si la TEOM est mentionnée dans le bail, elle est remboursable et peut être réclamée auprès du gestionnaire. En revanche, si elle n'est pas spécifiée, il est peu probable que le remboursement soit accepté. Dans certains cas, une contestation auprès des impôts est possible pour demander une rectification fiscale.

Démarches pour obtenir le remboursement de la TEOM en LMNP

La première étape consiste à vérifier les clauses du bail commercial pour s'assurer que la TEOM est bien mentionnée comme une charge récupérable. Ensuite, une demande de remboursement doit être envoyée au locataire (gestionnaire), accompagnée des justificatifs des montants payés. Si des doutes persistent, il peut être judicieux de faire appel à un expert en gestion locative.

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Quels sont les délais pour récupérer la TEOM en LMNP ?

Le délai de remboursement de la TEOM varie selon la situation. Généralement, une fois que vous avez payé la TEOM, vous devez réclamer le remboursement auprès de vos locataires, si cela est stipulé dans votre bail (ici le gestionnaire/le preneur à bail). Le délai de remboursement par les locataires dépendra donc des termes du contrat de location. 

En revanche, si une contestation est effectuée auprès des impôts pour une rectification, le délai de remboursement par l'administration fiscale peut varier. Il peut s'étendre de quelques mois à un an, selon la complexité de votre dossier et les délais de traitement de votre centre des finances publiques.

Que faire si la TEOM en LMNP n'est pas remboursée ?

Si le remboursement de la TEOM n'est pas effectué, plusieurs solutions existent. Il est d’abord important de vérifier les clauses du bail et de négocier avec le gestionnaire pour clarifier la situation. Pour éviter ce problème à l'avenir, il est recommandé d'ajouter une clause explicite dans les futurs contrats de location. En dernier recours, une action en justice peut être envisagée s'il s'agit d'un moment important.

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Amélioration fiscale et stratégie 

Pour optimiser son investissement LMNP et limiter les charges, plusieurs stratégies peuvent être mises en place. La TEOM peut être déduite des revenus locatifs si l’investisseur est au régime réel, à condition qu'elle soit bien répercutée sur le locataire. Il est également essentiel d’anticiper les discussions avec le gestionnaire avant la signature d’un nouveau bail afin de s’assurer que la refacturation de la TEOM est bien intégrée. Enfin, faire appel à un expert en gestion locative permet d’éviter les erreurs fiscales et d’optimiser la rentabilité de son investissement.

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FAQ sur la TEOM en LMNP

La TEOM en LMNP est-elle déductible des impôts et comment la déclarer ?

Oui, si vous êtes au régime réel, la TEOM est déductible de vos revenus locatifs à condition d’être bien répercutée sur le locataire.

Comment éviter les retards de remboursement de la TEOM ?

Assurez-vous que vos contrats de location stipulent clairement la charge de la TEOM et maintenez une bonne communication avec votre gestionnaire.

Que faire si mon locataire refuse de payer la TEOM ?

Si cela est mentionné dans le bail, vous pouvez engager des démarches légales. Sinon, il est préférable de négocier une clause pour vos futurs contrats.