Les 8 facteurs à considérer avant d'investir dans une résidence services LMNP

L'investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en résidences services présente des avantages uniques, notamment dans le contexte fiscal français. Ce guide vous présente huit facteurs essentiels à prendre en compte avant de se lancer dans ce type d'investissement immobilier.

1.Comprendre le régime fiscal du LMNP

Le régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre de nombreux avantages, notamment des bénéfices non commerciaux et des amortissements qui réduisent l’impôt sur le revenu. Avant d'investir, il est essentiel de comprendre les implications fiscales et les avantages spécifiques du LMNP.

Fin du dispositif censi bouvard

En 2023, le dispositif Censi Bouvard, qui offrait une réduction d'impôt pour l'achat de logements neufs, a pris fin. Les investisseurs LMNP doivent désormais se concentrer sur les avantages du régime BIC, y compris l'amortissement du bien, pour optimiser leur fiscalité​​.

Les avantages fiscaux du statut LMNP

Le régime fiscal du LMNP ancien offre des avantages non négligeables, notamment en matière de récupération de la TVA et d'amortissements qui peuvent diminuer significativement l'impôt sur les revenus locatifs. Une consultation avec un expert comptable est recommandée pour optimiser ces avantages.

En 2023, le régime LMNP offre une fiscalité attractive, notamment grâce à l’amortissement réputé différé qui permet de réduire significativement l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux​​.

L'achat d'un LMNP ancien en résidence de service offre plusieurs avantages, tels que des prix d'acquisition plus bas, des revenus locatifs immédiats, et une gestion facilitée par les gestionnaires de résidences services​​. 

2. Comprendre le marché du LMNP

Selon le baromètre Attentif LMNP, le secteur a connu un développement en 2023, attirant de nombreux investisseurs. Il est important de se familiariser avec les tendances actuelles, les régions les plus rentables, et les types de résidences qui offrent les meilleurs rendements. Par exemple, les résidences étudiantes et les EHPAD (Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) présentent des caractéristiques différentes en termes de demande et de rentabilité.

Il est essentiel de comprendre la tension locative du marché avant d'investir. Les résidences pour étudiants et personnes âgées dépendantes représentent des options prometteuses, répondant à des besoins sociétaux forts​​​​. 

3. La qualité de la gestion

Une bonne gestion de résidence est indispensable pour assurer un revenu locatif régulier. Renseignez-vous sur le gestionnaire de la résidence, son historique et sa réputation. Une gestion efficace peut significativement impacter la rentabilité de votre investissement. Attentif LMNP vous propose une liste de gestionnaires réputés et reconnus.

Il faut aussi considérer l'emplacement, la demande locative, et la qualité de la gestion. Recherchez des résidences dans des zones à forte demande, comme près des universités pour les résidences étudiantes ou dans des zones touristiques pour les résidences de tourisme.

La gestion locative est un aspect qui peut fortement influencer la rentabilité de votre bien. Une gestion autonome peut sembler plus économique, mais elle demande du temps et de l'expertise. À l'inverse, une gestion déléguée à une société spécialisée assure un suivi professionnel et avantageux.

4. Évaluation de la rentabilité

Les résidences services offrent des avantages comme des services additionnels (blanchisserie, restauration, etc.) qui peuvent attirer une clientèle plus large. Ces services peuvent justifier un loyer plus élevé, augmentant ainsi la rentabilité.

Pensez à calculer la rentabilité nette, en prenant en compte toutes les charges (entretien, travaux, frais de gestion, impôts locaux, etc.) et les éventuelles périodes de vacance locative. Analysez les performances passées de la résidence et faites des projections réalistes pour éviter les mauvaises surprises. Des outils en ligne peuvent aider à estimer ces coûts pour obtenir un aperçu réaliste de la rentabilité attendue.

Faire estimer le bien est la première étape d’évaluation de la rentabilité. Notre agence propose une estimation sous 48h.

5. Financement et investissement

Le financement d'un bien LMNP nécessite un apport initial et souvent deux prêts distincts pour le hors taxe et la TVA. Il est crucial de bien préparer son dossier financier, d'autant plus que les taux d'intérêt peuvent influencer la rentabilité de l'investissement​​.

Explorez différentes options de financement. Le financement par emprunt peut augmenter la rentabilité de votre investissement grâce à l'effet de levier. Assurez-vous de comparer les offres de prêt pour obtenir les meilleures conditions.

6. Sécurité et durabilité de l'investissement

La pérennité de l'investissement est un critère important. Il faut évaluer la stabilité et la durabilité de la demande locative dans le type de résidence choisie. Par exemple, les résidences étudiantes dans des villes avec une population étudiante croissante peuvent offrir une meilleure sécurité à long terme.

L'investissement dans le LMNP ancien peut souvent cacher des coûts de rénovation. Une inspection minutieuse du bien est essentielle pour évaluer l'état général et estimer les travaux nécessaires. Cela peut affecter significativement le budget initial et doit être pris en compte dans le calcul de la durabilité du bien. Selon l’article 606 du code civil  par exemple, on va définir quels sont les “gros travaux”. Ces derniers sont à la charge du propriétaire alors que les travaux de réparations, d’entretien sont à la charge  du locataire.

7. Marché secondaire et revente

La liquidité de l'investissement est un aspect souvent négligé. Le marché secondaire des LMNP peut varier, et il est important de se renseigner sur les perspectives de revente. Certains types de résidences peuvent être plus faciles à revendre que d'autres.

Le marché secondaire du LMNP est marqué par une forte demande et une offre limitée. Les investisseurs cherchent souvent des résidences avec un historique de gestion et de rentabilité établi​​.

8. Inconvénients potentiels

Malgré les avantages, l'achat en LMNP ancien peut comporter des défis, tels que la rareté des biens, la nécessité de rénovations, des charges de copropriété plus élevées et des frais de notaire moins favorables par rapport au neuf​​. 

Considérez les risques potentiels, tels que les changements dans la législation fiscale ou des périodes prolongées de vacance locative. Une planification à long terme et une stratégie de sortie claire sont essentielles pour un investissement réussi.

L'investissement dans une résidence services LMNP ancienne est une décision qui nécessite une analyse détaillée.Chez Attentif LMNP, nous nous engageons à accompagner nos clients à chaque étape de leur investissement, en fournissant des conseils d'experts basés sur des analyses de marché approfondies et une connaissance pointue du régime fiscal LMNP. Découvrez comment nous pouvons vous aider à réaliser un investissement réussi.

A l'occasion des 100 ans des mots croisés Attentif LMNP vous propose de participer à ce mot croisé !