Le LMNP ancien serait plus rentable que le LMNP neuf

L'investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ancien pourrait offrir une meilleure rentabilité que le LMNP neuf, grâce à des prix d'acquisition plus bas, une fiscalité avantageuse et un potentiel de plus-value à long terme, malgré des frais initiaux plus élevés et d'éventuels travaux de rénovation à prévoir.

 

Avantages fiscaux du LMNP ancien

Les abattements forfaitaires

 

Le LMNP ancien offre des avantages fiscaux significatifs pour les investisseurs. Comme pour le LMNP neuf, il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs (71% pour les biens à vocation touristique) dans le cadre du régime micro-BIC, ou de déduire l'ensemble des charges liées à la location sous le régime réel.


 

 

Amortissement, réductions d’impôts et TVA

 

L'un des principaux atouts du LMNP ancien est la possibilité d'amortir le bien immobilier sur plusieurs années, ce qui permet de réduire considérablement l'imposition sur les revenus locatifs. Bien que le LMNP ancien ne bénéficie pas de la récupération de TVA comme le neuf, il offre une fiscalité optimisée qui peut conduire à des revenus locatifs largement défiscalisés, faisant de ce dispositif un outil efficace pour se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'un complément de revenu immédiat.

 

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Impact des travaux de rénovation sur la rentabilité du LMNP

Quels impacts de la rénovation énergétique en LMNP ?

 

La rénovation énergétique peut avoir un impact significatif sur la rentabilité d'un investissement immobilier, bien que les résultats varient selon l'ampleur et la nature des travaux entrepris. Les rénovations globales et performantes, visant à atteindre un haut niveau de performance énergétique (comme le niveau BBC-rénovation), tendent à offrir une meilleure rentabilité économique que des gestes isolés. 

 

 

Lire aussi : Faut il un DPE pour une revente LMNP ?

 

Projection des rénovations énergétiques 

 

Selon le gouvernement français, l'analyse en coût global démontre la rentabilité des scénarios de rénovation proposés pour les bâtiments résidentiels. Cependant, le retour sur investissement peut être long, généralement entre 15 et 20 ans pour des travaux importants comme le passage d'une "passoire thermique" à une classe énergétique C. Malgré ce délai, la rénovation énergétique apporte des bénéfices immédiats en termes de confort et de réduction des factures d'énergie, tout en augmentant potentiellement la valeur du bien à long terme.

 

Impact environnemental du LMNP ancien

 

L'achat d'un bien ancien peut avoir un impact positif sur la durabilité, mais nécessite souvent des améliorations. Les biens anciens sont généralement moins performants énergétiquement, avec des problèmes d'isolation et des systèmes de chauffage obsolètes, entraînant une consommation d'énergie plus élevée. Cependant, la rénovation énergétique de ces biens offre une opportunité d'améliorer significativement leur durabilité.

Le gouvernement français vise à rénover jusqu'à 500 000 logements par an pour atteindre les normes BBC d'ici 2050. Ces rénovations peuvent inclure l'amélioration de l'isolation, l'installation de systèmes de chauffage plus efficaces et l'utilisation de matériaux durables, contribuant ainsi à réduire l'empreinte environnementale du parc immobilier existant et à créer des logements plus écologiques et confortables.

 

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Comparaison des frais de notaire: Ancien ou neuf ?

 

Les frais de notaire diffèrent significativement entre l'acquisition d'un bien LMNP ancien et neuf. Pour un bien ancien, ces frais sont généralement compris entre 7% et 8% du prix d'achat, tandis que pour un bien neuf (VEFA - Vente en l'État Futur d'Achèvement), ils sont nettement inférieurs, s'élevant en moyenne à 2-3,5% du prix d'achat. 

Cette différence substantielle constitue un avantage financier initial pour l'investissement dans le neuf, bien que d'autres facteurs comme la rentabilité globale et les avantages fiscaux doivent être pris en compte pour évaluer la pertinence de l'investissement à long terme.

 

Opportunités LMNP ancien

 

L'achat d'un bien LMNP ancien offre des opportunités uniques aux investisseurs. Contrairement au neuf, le marché de l'ancien présente une variété de biens, souvent mieux situés dans les centres-villes, ce qui peut attirer davantage de locataires. Les prix d'acquisition sont généralement plus attractifs que ceux du neuf, permettant une entrée plus accessible sur le marché immobilier.

De plus, l'investisseur bénéficie d'une visibilité immédiate sur la rentabilité du bien, car celui-ci est déjà en exploitation avec un historique de location. Cette transparence permet une meilleure évaluation du potentiel de l'investissement. Enfin, l'achat d'un LMNP ancien offre la possibilité de négocier directement avec le propriétaire actuel, ouvrant la voie à des opportunités d'achat avantageuses, notamment lorsque le vendeur a besoin de liquidités rapidement.

 

Consultez le Baromètre Attentif LMNP des prix de revente des LMNP anciens - 2nd trimestre de 2024

 

Exemples de rendements locatifs

 

La rentabilité locative d'un investissement immobilier varie généralement entre 2% et 7%, voire davantage dans certains cas. Les petites surfaces comme les studios et T1 offrent souvent une meilleure rentabilité au mètre carré que les grandes surfaces, mais impliquent un turn-over plus important des locataires. 

À titre d'exemple, un studio acheté 150 000 € et loué 650 € par mois génère une rentabilité brute de 5,2%. Pour un calcul plus précis, la méthode Larcher estime la rentabilité nette en se basant sur 9 mois de loyers au lieu de 12, prenant ainsi en compte les charges et dépenses. Dans notre exemple, cela donnerait une rentabilité nette d'environ 3,90%.

Il est important de noter que ces calculs ne tiennent pas compte de tous les facteurs influençant la rentabilité réelle, tels que la fiscalité, les travaux éventuels ou la vacance locative.

 

Revente LMNP

 

La revente d'un bien LMNP ancien peut s'avérer avantageuse en termes de valorisation. Contrairement au LMNP neuf, qui peut subir une décote initiale, les biens anciens ont souvent déjà absorbé cette baisse de valeur. 

 

La rentabilité d'un investissement LMNP ancien tend à s'améliorer avec le temps, car plus le bien est conservé longtemps, plus la rentabilité sera forte. Cependant, il est crucial de prendre en compte l'état du bâtiment et les éventuels travaux de rénovation nécessaires lors de la revente. Une bonne gestion et un entretien régulier du bien peuvent contribuer à maintenir ou augmenter sa valeur, offrant ainsi un potentiel de plus-value intéressant pour l'investisseur à long terme.


 

Les étapes de la revente d’un bien LMNP

Les étapes de la revente d’un bien LMNP



 

Le LMNP ancien se présente comme une option d'investissement attrayante, offrant un potentiel de rentabilité intéressant. Comme le souligne Attentif LMNP, ce dispositif permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse, notamment grâce à l'amortissement du bien et la déduction des charges. Bien que les frais initiaux puissent être plus élevés que dans le neuf, le LMNP ancien offre souvent des biens mieux situés et à des prix plus abordables. 

 

 

  • Qu'est-ce que le LMNP?

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal français permettant d'investir dans l'immobilier locatif meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux, notamment la possibilité d'amortir le bien et de déduire certaines charges de ses revenus locatifs.

  • Pourquoi choisir l'immobilier ancien pour un investissement LMNP?

L'immobilier ancien offre des avantages tels qu'une fiscalité plus avantageuse grâce à l'amortissement, un marché plus accessible avec des biens souvent situés dans des zones à forte demande, et la possibilité de valoriser le bien par des travaux de rénovation.

  • Les biens neufs ne sont-ils pas plus avantageux?

Bien que l'immobilier neuf présente des avantages, notamment en termes de normes énergétiques et de moins de travaux à prévoir, l'ancien peut offrir une meilleure rentabilité grâce à des prix d'achat plus attractifs, des possibilités de rénovation et une localisation dans des zones à forte demande.

  • Comment l'investissement dans l'ancien peut-il être plus rentable?

L'investissement dans l'ancien peut être plus rentable grâce à une meilleure localisation, des prix d'achat plus bas, la possibilité d'amortir le bien, et la valorisation possible par la rénovation, ce qui peut conduire à des rendements locatifs plus élevés.

  • Est-il compliqué de gérer un bien LMNP ancien?

La gestion d'un bien LMNP, qu'il soit ancien ou neuf, peut être simplifiée grâce à la location sous bail commercial à une entreprise de gestion, réduisant ainsi les contraintes pour l'investisseur.

  • Quels sont les risques associés à l'investissement dans l'immobilier ancien?

Comme tout investissement immobilier, l'achat dans l'ancien peut comporter des risques tels que des travaux de rénovation plus importants que prévu, une vacance locative ou une évolution défavorable du marché immobilier. Une étude approfondie du bien et du marché local peut aider à minimiser ces risques.

 

Sources :

  • https://lmnp.com
  • https://la-lmnp.fr
  • https://jedeclaremonmeuble.com
  • https://peterson.fr
  • https://maif.fr
  • https://lessecretsdelimmo.fr
  • https://toit-immobilier.com
  • https://pap.fr