Pourquoi investir dans un EHPAD ?

Investir dans un EHPAD

Si vous souhaitez investir dans un logement neuf, mais ne voulez pas vous occuper de la gestion de celui-ci, vous pouvez opter pour un achat en résidence services, et plus particulièrement un EHPAD (Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes).

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Un EHPAD est une résidence dédiée aux personnes âgées et dépendantes qui ont besoin de soins médicaux. C'est ce point clé qui va différencier un EHPAD d'une résidence senior qui va elle accueillir des personnes âgées mais qui n'ont pas besoin de soins médicaux.

Au-delà des personnes âgées, un EHPAD peut accueillir plus globalement des personnes dépendantes ou des personnes spécifiquement atteintes d'une maladie comme, par exemple, la maladie d'Alzheimer ou la maladie de Parkinson.

Un EHPAD offre à ses patients un hébergement, des soins médicaux mais également des services connexes comme, par exemple : une assistance pour la vie quotidienne, un suivi médical ou encore des activités de loisirs et autres animations.

 

Pourquoi investir ?

Tout d’abord, comme toute résidence services, ce type d’investissement vous permet de ne pas avoir à vous occuper de la gestion de votre bien. En effet, celle-ci est assurée par l’exploitant de la résidence. Ce dernier vous versera ensuite les loyers de la location, généralement trimestriellement.

Ensuite, en investissant en résidence services, vous obtenez le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous offrant plusieurs avantages fiscaux non négligeables. Par exemple la possibilité d’amortir votre bien en optant pour le régime réel d’imposition, ou encore la déduction de nombreuses charges de vos revenus locatifs. Fiscalement, vous pouvez également opter pour un achat en loi Censi-Bouvard. La loi Censi-Bouvard complète le statut de LMNP et permet aux investisseurs dans le neuf de réduire leur imposition à hauteur de 11 % de la valeur hors taxes du bien, dans la limite de 300 000 €. Ces 11 % sont étalés sur les 9 ans de conservation obligatoire. Si l’achat est supérieur à 300 000 € HT, alors la déduction d’impôt sera de 33 000 €.

De plus, l’acquéreur a la possibilité de récupérer la TVA de l’achat du bien à l’achèvement de celui-ci et d’acquérir plusieurs logements par an.

Enfin, concernant le marché des EHPAD, celui-ci est en pleine expansion. Le vieillissement de la population française est de nos jours une réalité. Selon l’INSEE, entre 2005 et 2050 la population de plus de 65 ans passera de 10 à 18 millions de personnes, soit une augmentation de 80%. Néanmoins, bien que l’espérance de vie s’allonge, la santé de nos seniors ne cesse de se dégrader au fil des années. D’ici 2060, le nombre de personnes âgées dépendantes, devrait en effet doubler pour atteindre 2,3 millions de personne en France métropolitaine.  Certaines personnes âgées sont de ce fait incapables de s’assumer seules. C’est pourquoi la solution de l’EHPAD est de plus en plus privilégiée.

Comment investir ?

Pour investir dans un logement en résidence services, il est possible de s’adresser directement au propriétaire, mais il est fortement conseillé de faire appel à un intermédiaire. Ces professionnels pourront vous conseiller sur les critères les plus importants de votre futur investissement, à savoir la localisation et la qualité du gestionnaire. Une fois votre achat réalisé, vous allez contracter un bail commercial avec l’exploitant de la résidence. La durée standard du bail commercial est de 9 ans. L’exploitant s’occupera alors de la gestion de votre bien immobilier, et vous versera, dans la plupart des cas trimestriellement, un loyer net de frais.

Ce loyer représente généralement 4,5 % de rentabilité annuelle brute, en EHPAD. Ainsi, en investissant dans un EHPAD via un prêt immobilier au taux inférieur à celui proposé par votre gestionnaire, vous pourrez payer les intérêts d'emprunt avec le loyer perçu. Attention tout de même aux gestionnaires proposant un taux de rendement très élevé, qui peuvent cacher une intention d’écouler leurs lots rapidement, et une situation financière difficile. La rentabilité de l’investissement dépendra essentiellement de la qualité du gestionnaire de la résidence. Les EHPAD bénéficient entre autres de tarifications particulières grâce à la signature d’une convention tripartite entre l’ARS (Agence Régionale de Santé), le conseil général et le gestionnaire de la résidence. Cette convention est signée pour 5 ans et oblige les établissements à respecter certaines normes fondamentales.

 

Les contraintes et pièges à éviter

Premièrement, l'État doit accorder une dotation pour qu’un EHPAD puisse ouvre sous cette forme. De ce fait, des règles et normes sont à respecter de la part du gérant de la résidence. Le risque lié à ces normes réside dans le fait que la réglementation est en perpétuelle évolution. Ainsi, si les nouvelles règles ne sont pas respectées, l'État peut décider de ne pas renouveler l’agrément de l'EHPAD en question.

Ainsi, vous devrez porter toute votre attention sur la qualité du gestionnaire de la résidence. Celle-ci sera primordiale pour vous assurer des loyers réguliers, et pour que votre investissement prenne de la valeur au fil du temps. L’emplacement de l’EHPAD est également un critère important à prendre en compte. Mais un EHPAD bien placé mais mal géré ne peut pas conduire à une bonne rentabilité.

 

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