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Comment fonctionne la fiscalité LMNP ?
La fiscalité LMNP repose sur le statut de Loueur en Meublé qui peut être utilisé en tant qu’activité secondaire (Loueur en Meublé Non Professionnel – LMNP) ou en tant qu’activité principale (Loueur en Meublé Professionnel – LMP). La fiscalité LMNP permet d’intégrer les loyers issus d’un investissement immobilier dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux – BIC ce qui ouvre droit à déduire de nombreuses charges.
En quelques mots – Comment fonctionne la fiscalité LMNP ?
- La location en meublé est considérée comme une activité commerciale et les loyers qu’elle génère sont ainsi classés dans la catégories des Bénéficies Industriels et Commerciaux – BIC ce qui permet de déduire des revenus locatifs un plus grand nombre de charges.
- Par rapport à une location vide, le montant d’impôts à payer est de fait fortement réduit. Cet avantage de la fiscalité LMNP est valable à la fois pour des actifs neufs et pour des LMNP anciens acquis dans le cadre d’une revente LMNP occasion.
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La fiscalité LMNP permet de classer les loyers reçus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux – BIC
Le fait de louer un appartement sous le régime de la fiscalité LMNP plutôt que sous celui de la fiscalité en location vide ne change pas obligatoirement le loyer mais, en revanche, il en change la nature d’un point de vue fiscal. En effet, les loyers issus d’un appartement loué sous le régime de la location vide seront considérés comme des revenus fonciers. A l’inverse, et pour un même appartement à condition qu’il soit meublé correctement, la fiscalité LMNP permet de considérer les loyers comme des Bénéficies Industriels et Commerciaux – BIC.
Comprendre la fiscalité LMNP : Quelle différence entre revenus fonciers et Bénéficies Industriels et Commerciaux ?
La différence n’est pas que sémantique. En effet, la fiscalité LMNP permet de passer d’un statut civil (les revenus fonciers) à un statut commercial (les Bénéfices Industriels et Commerciaux – BIC). L’avantage d’un statut commercial comme celui des Bénéfices Industriels et Commerciaux – BIC est que l’administration fiscale va considérer qu’il y a plus de charges déductibles que dans le cas d’un statut civil.
Comprendre la fiscalité LMNP : Quelle différence entre revenus fonciers et Bénéfices Industriels et Commerciaux ?
Dans le cadre d’un investissement en immobilier locatif, les impôts sur les loyers ne sont pas calculés sur la base des loyers perçus mais sur la base des loyers nets de charges. Ce loyer net de charges correspond schématiquement à ce qu’il reste effectivement au propriétaire après avoir payé toutes les charges liées à la détention et à la gestion de son investissement immobilier. Tout l’enjeu est donc de déterminer ce montant de charges qu’il est possible de déduire de ses loyers. Plus ce montant de charges déductibles sera important, plus l’avantage fiscal sera grand avec, potentiellement, aucun impôt à payer sur les loyers.
Comment déterminer les charges déductibles en fiscalité LMNP ?
Quelque soit le régime applicable (fiscalité LMNP ou location vide), l’administration fiscale offre deux options pour déterminer les charges déductibles dans le cadre d’un investissement en immobilier locatif : (i) Option 1 : Soit estimer de manière forfaitaire le montant des charges déductibles ; (ii) Option 2 : Soit déterminer le montant réel de ces charges déductibles.
Un abattement forfaitaire plus élevé en fiscalité LMNP qu’en location vide
Pour ce qui concerne la détermination forfaitaire des charges déductibles :
- En location vide, le régime correspondant est celui du Micro-Foncier.
- En fiscalité LMNP, le régime correspondant est lui celui du Micro BIC.
Du point de vue des abattements, le régime Micro-Foncier offre l’avantage d’estimer les charges déductibles à un montant forfaitaire de 30% des loyers alors que, dans le régime Micro BIC applicable en fiscalité LMNP, ce ratio est porté à 50%. En termes d’abattement forfaitaire, l’avantage fiscal est près de deux fois plus élevé dans le cas d’un Loueur en Meublé (LMNP ou LMP) que dans le cas d’une location vide !
Un plus grand nombre de charges déductibles avec la fiscalité LMNP
Pour ce qui concerne la détermination au réel des charges déductibles, l’avantage est aussi à la fiscalité LMNP par rapport à celle de la location vide.
La fiscalité LMNP permet de faire entrer dans le champs des charges déductibles les dotations aux amortissements alors que ce n’est pas le cas en location vide. Le montant des charges déductibles est plus grand et les loyers soumis à imposition plus faibles. Cette intégration des dotations aux amortissements dans le champs des charges déductibles permet, dans le cadre de la fiscalité LMNP, de potentiellement effacer la totalité du revenu imposable et, in fine, de ne pas (ou peu) payer d’impôts sur ses loyers.
Pour en savoir plus et disposer d’éléments complémentaires, n’hésitez pas à consulter notre article détaillé sur le fonctionnement des amortissements.
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Fiscalité LMNP : d’autres avantages encore possibles avec le statut de Loueur en Meublé Professionnel – LMP
A cette situation déjà très avantageuse, on peut encore ajouter d’autres atouts avec le régime de Loueur en Meublé Professionnel – LMP. Pour en savoir plus, cliquez ici.
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