Quelle fiscalité en location vide ?

Lorsqu’un appartement est loué en tant que bien vide c’est-à-dire sans meuble, les loyers sont imposés selon le régime des revenus fonciers c’est-à-dire avec le même taux d’imposition que pour les autres revenus mais avec un régime plus restrictif sur le calcul des charges déductibles. Certains investissements comme Pinel ou Malraux procurent des avantages complémentaires mais ceux-ci sont temporaires et ont des contreparties.

En quelques mots – Quelle fiscalité s’applique pour les loyers en location vide ?

Qu’est-ce que la location vide ?

Le terme location vide désigne un bien (appartement ou maison) mis en location sous le régime de la location nue , c’est-à-dire vide. Contrairement à un bien meublé dans lequel le locataire peut s’installer uniquement avec ses effets personnels (sa brosse à dents et ses vêtements pour schématiser), le bien est ici complètement vide en dehors des équipements comme la baignoire ou les radiateurs. C’est donc au locataire d’équiper lui même et à ses frais l’appartement sachant qu’il repartira avec ses meubles une fois la location finie.

A combien sont imposés les loyers vides ?

Les loyers vides sont imposés comme tous les autres revenus c’est à dire au taux marginal d’imposition de l’impôt sur le revenu plus paiement des cotisations sociales (CSG et CRDS).

Qu’est-ce que le taux d’imposition marginal ?

Le taux marginal d’imposition désigne le taux qui s’applique à la dernière tranche de revenu d’un contribuable.

L’impôt sur le revenu est en effet calculé par tranche c’est-à-dire qu’il faut d’abord déterminer un revenu global qui est ensuite découpé en différentes tranches auxquelles des taux d’impositions spécifiques s’appliquent. Le principe derrière tout cela est que le taux augmente avec la tranche c’est à dire que les 10 000 premiers euros gagnés par un contribuable seront beaucoup moins (si ce n’est pas) imposés alors que, par exemple, au delà de 100 000 euros de revenus, 10 000 euros d’impôt supplémentaires le seront fortement.

Ainsi, pour un contribuable dont le revenu global est de 30 000 euros, 10 000 euros supplémentaires seront taxés au taux marginal de 30% alors que le taux applicable serait de 41% pour un ménage gagnant plus de 71 754 euros.

Jusqu’où peut monter le taux d’impôt sur les loyers en location vide ?

En location vide (comme pour les autres revenus), le taux d’imposition en incluant impôt sur le revenu et cotisations sociales peut dépasser les 60%. Par exemple, un ménage propriétaire d’un studio qu’il loue et qui est dans la tranche maximale de l’impôt sur le revenu doit reverser en impôts et cotisations sociales plus de 60% des loyers nets de charges :

  1. 45,0% pour l’impôt sur le revenu ; plus
  2. 15,5% pour la Contribution Sociale GénéraliséeCSG et la Contribution au Remboursement de la Dette SocialeCRDS.

Ce ratio peut même monter à 64% si ce ménage doit s’acquitter de la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus.

De quelle catégorie de revenus dépendent les loyers en location vide ?

Comme présenté dans notre article sur le fonctionnement de l’impôt sur le revenu, dans le cadre du calcul de l’impôt sur le revenu, les différents revenus touchés par un contribuable sont classés selon des catégories. Les loyers vides sont eux dans la catégorie des revenus fonciersPour mémoire les loyers issus d’une location meublée sont classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et CommerciauxBIC.

Pourquoi est-ce que les loyers sont plus taxés en location vide ?

Les loyers sont plus taxés en location vide non pas parce que le taux est plus élevé mais parce que la base de calcul de l’impôt y est plus élevée. Il y a moins de charges déductibles que dans d’autres régimes et notamment que dans le régime du loueur en meubléEn conséquence, les taux d’imposition jouent à plein et peuvent aller jusqu’à causer des pertes pour les investisseurs immobiliers une fois pris en compte toutes les autres charges, dépenses et autres impôts (ISFImpôt de Solidarité sur la Fortune notamment).

Pinel et Malraux à la rescousse de la location vide

Il existe des dispositifs de niches fiscales, le Pinel par exemple, ou des dispositifs dits dérogatoires comme le Malraux qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux en cas d’investissements en location vide. Ces mécanismes fonctionnent sur les principes suivants :

  • Pour Pinel et les autres niches fiscales (Scellier, Duflot …) : un investisseur peut déduire de son impôt sur le revenu une partie du prix d’achat sur une période plus ou moins longue selon la durée durant laquelle il s’est engagé à mettre son bien en location.
  • Pour Malraux et les autres dispositifs dérogatoires : un investisseur immobilier peut déduire de son revenu global un déficit foncier essentiellement lié à des travaux de rénovation.

Un point important à garder en tête est que ces avantages sont temporaires et qu’une fois qu’ils ont été consommés, le régime fiscal applicable est celui de base, c’est-à-dire celui de la location vide.

Ce régime est lourd fiscalement et en plus contraignant pour le propriétaire notamment en cas de loyer impayé. Cet état de fait peut être un vrai handicap pour revendre son investissement immobilier. Il est également clé de garder à l’esprit que ces avantages viennent toujours en contrepartie de contraintes dont il faut se méfier comme le fait de devoir louer à des locataires normalement considérés comme insolvables, de devoir investir dans des zones peu recherchées ou de devoir louer à des loyers plus faibles que la valeur de marché. N’hésitez pas à consulter notre article sur les contreparties des niches fiscales.

La plus-value en cas de revente ne compense plus toujours la forte fiscalité des revenus en location vide

Ces 15 dernières années, la faible rentabilité après impôts de la location nue a été compensée par une augmentation considérable des prix : multiplication par 3,2 fois entre le début de 1996 et fin 2014 (sur 18 ans). Ce n’était finalement pas si grave que de ne pas gagner d’argent en louant son appartement s’il était revendu trois fois son prix d’acquisition ! Cette stratégie s’est révélée gagnante par le passé mais il n’est pas du tout acquis qu’elle le reste pour les prochaines années. Il y a deux raisons principales à cela :

  • Les prix dans l’ancien sont stables voire en légère baisse depuis plusieurs années (baisse de 4,5% entre fin 2011 et fin 2014 à Paris).
  • La fiscalité sur les plus-values de cession s’est fortement alourdie : alors qu’il était encore possible d’en être exonérée au bout de quinze ans, cette durée a été doublée et est maintenant passée à 30 ans.

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