LMNP d’occasion vs. Location traditionnelle: avantages et risques

L'investissement dans l'immobilier locatif est une stratégie populaire pour se créer un patrimoine immobilier, et parmi les options disponibles, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en résidences services est particulièrement attrayant. Cet article compare les avantages et les risques du LMNP d’occasion géré par rapport à la location traditionnelle.

Marché du LMNP d’occasion en 2023 

Selon le baromètre Attentif LMNP du 3ème trimestre 2023, le marché du LMNP d’occasion montre une rentabilité moyenne supérieure à 5% toutes catégories de résidences confondues, avec une préférence marquée des investisseurs pour ce type d'investissement en raison de la sécurité des revenus locatifs et de la fiscalité avantageuse​​​​.

Les avantages du LMNP d’occasion

Fiscalité LMNP :

En plus des choix entre micro-BIC et régime réel, le LMNP permet de déduire les amortissements et les charges, réduisant ainsi l'imposition des revenus locatifs. Cela contraste fortement avec la location traditionnelle, où les revenus sont taxés comme des revenus fonciers, souvent à un taux plus élevé.

Amortissement et Gestion des Coûts :

L'amortissement sur 30 ans pour l'immobilier et 7 ans pour les meubles dans le marché du LMNP permet une meilleure planification financière et une diminution de la charge fiscale annuelle. Cette approche de gestion des coûts est absente dans la location traditionnelle, où les dépenses sont généralement déduites dans l'année fiscale en cours.

Demande Locative et Taux d'Occupation :

La location meublée attire un large éventail de locataires, notamment des étudiants et des professionnels en mobilité, augmentant ainsi le taux d'occupation et réduisant les périodes de vacance. La location traditionnelle, en revanche, peut parfois souffrir de périodes de vacance plus longues en raison de la préférence des locataires pour des baux plus flexibles et meublés. Seul un type de résidence vous permet d'éviter ce type d'inconvénient. En effet, en résidences de service ce problème est inexistant pour le propriétaire qui percevra toujours son loyer malgré l'absence de locataires.

Seul le LMNP en résidence de service vous permet d'éviter cet inconvénient car le propriétaire perçoit un loyer fixe même si son bien est vacant. 

Les risques du LMNP d’occasion

Complexité administrative et fiscale :

Bien que les avantages fiscaux du LMNP soient attrayants, ils peuvent également entraîner une complexité administrative accrue. La gestion des déclarations et des obligations fiscales peut nécessiter une expertise spécifique, contrairement à la location traditionnelle qui se fait plus rapidement et plus simplement.

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Risques de saturation du marché :

Avec la popularité croissante du LMNP, certaines zones géographiques tel que l’Ile-de-France peuvent connaître une saturation du marché des locations meublées, ce qui peut entraîner une concurrence accrue pour attirer des locataires.

Investissement initial et entretien :

Le LMNP exige un investissement initial plus conséquent pour l'ameublement et l'aménagement du bien s’il n’est pas déjà meublé au moment de l’achat. De plus, la maintenance et le remplacement des meubles peuvent entraîner des coûts supplémentaires par rapport à la location traditionnelle. En résidence de service, le mobilier est inclus dans l’investissement initial et le renouvellement est souvent effectué tous les 5, 7 ans, voire plus en fonction du type de résidence.

LMNP d’occasion en résidence de service face à la Location Traditionnelle

La location traditionnelle, souvent sous forme de location nue, offre moins de complexité en termes de gestion et d'aménagement, mais peut être moins rentable et plus sujette à des périodes de vacance plus longues. La location traditionelle peut aussie demander aux investisseur d'engager de gros travaux de rénovation. Elle ne bénéficie pas des avantages fiscaux du LMNP, mais peut être plus simple à gérer à long terme, avec des risques fiscaux potentiellement moindres.

Pour évaluer les offres de la location traditionnelle pour un investisseur par rapport au LMNP d'occasion (Loueur en Meublé Non Professionnel), il est important de comparer les deux options sur plusieurs critères clés :

L'investissement en LMNP d’occasion en résidence de services offre des avantages significatifs en termes de rendement et d'avantages fiscaux. Cependant, il requiert une gestion plus active, une expertise en matière de fiscalité, et un investissement initial plus élevé. ATTENTIF LMNP, joue un rôle crucial en offrant une expertise et un accompagnement adaptés à chaque investisseur, maximisant ainsi les avantages tout en minimisant les risques et les inconvénients. En tant qu'expert dans ce domaine, notre agence peut aider les investisseurs à naviguer efficacement dans ce marché et à réaliser des investissements judicieux et rentables.

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Un petit doute sur les termes du secteur du LMNP ? Consultez le dico de l’immobilier 

FAQ 

→ Qu’est ce qu’une résidence de service ?

C’est un ensemble de logements privés pour des personnes âgées associées à des services collectifs. Les résidences de service sont souvent gérées par des associations ou des structures privées commerciales. 

→ Qu'est ce que la vacance locative ?

La vacance locative correspond à une période où le bien n’est pas occupé par un locataire. Le temps qui s’écoule entre deux contrats de location ne permet pas au propriétaire de bénéficier d’un rendement sur son bien.

→ Qu’est-ce que la location traditionnelle ?

La location traditionnelle, souvent nue, se traduit par la location d’un bien géré par le propriétaire en personne.

→ Que veut dire “taux d’occupation” ?

Le taux d’occupation est le taux de surface louée ou utilisé par rapport à la quantité totale de surface disponible. Il indique la quantité de surface disponible par rapport à la surface occupée.