Tout sur les amortissements LMNP

Les amortissements LMNP constituent la clé de voûte du régime fiscal du Loueur en Meublé. Les dotations aux amortissements LMNP sont en effet déductibles fiscalement et permettent de réduire dans de grandes proportions les montants d’impôts dus sur ses loyers LMNPLe régime des amortissements LMNP est plus intéressant qu’il est rechargeable et qu’il est possible de passer de nouveaux amortissements sur un LMNP d’occasion amorti par son précédent propriétaire.

En quelques mots – Tout sur les amortissements LMNP

Comprendre les amortissements LMNP : Pourquoi faut-il amortir les biens en comptabilité ?

En comptabilité, une entreprise réalise chaque année un bilan dans lequel elle recense les biens dont elle est propriétaire. C’est une sorte d’inventaire qui permet notamment de mesurer sa solidité financière en fonction de ce qu’elle possède.

Pour réaliser cet inventaire, se pose la question d’enregistrement de ces actifs. En comptabilité française (hors IFRS), la tradition implique de comptabiliser les actifs à leur valeur dite historique ce qui revient peu ou prou à leur prix d’achat.

En normes comptables historiques, si un actif vaut plus cher que ce prix, par prudence et pour éviter de spéculer tant que le bien n’est pas vendu, on maintient la valeur historique. En revanche et toujours par prudence, si la valeur réelle devait être inférieure à la valeur comptable, il convient de le traduire dans les comptes.

L’idée clé étant ici de ne pas attendre qu’un bien soit vendu pour qu’on reconnaisse les pertes. Ainsi, le concept d’amortissement a été pensé pour traduire en comptabilité cette perte de valeur et la traduire dans les comptes des entreprises. Cela est très utile pour se rendre compte de leurs situations financières respectives et permet aux entreprises d’avoir une image en temps réel de la valeur de leurs actifs.

Comprendre les amortissements LMNP : Pourquoi un bien perd-t-il de la valeur ?

Un bien perd de la valeur quasiment tous les ans notamment et ce principalement pour deux raisons :

  1. L’usure : Après dix ans d’utilisation d’une maison, les peintures doivent être généralement refaites, le chauffage potentiellement. Après 20 ans, c’est au tour du toit et, en cas de fissures, de tout ou partie de la maçonnerie
  2. L’obsolescence : Cela recouvre le fait qu’un actif ne soit plus au gout du jour et donc que, même s’il est en parfait état de marche, plus personne n’en veut. En immobilier LMNP, cela peut notamment être le cas des meubles comme les TV analogiques ou des éléments de décoration datés qui, même s’ils sont toujours en état d’usage, doivent, de facto, être changés.

Parce que les dotations aux amortissements LMNP correspondent à un appauvrissement du propriétaire LMNP, elles sont assimilées à des charges qui sont donc déductibles fiscalement et viennent ainsi réduire d’autant le revenu imposable.

Comprendre les amortissements LMNP : Comment estimer cette perte de valeur ?

En l’absence de vente qui permettrait de faire apparaitre clairement cette perte de valeur, la comptabilité prévoit qu’on essaye d’estimer cette perte de valeur par diverses méthodes. La plus classique est d’estimer la durée de vie d’un bien et de réduire sa valeur chaque année en conséquence.

Un exemple de calcul d’amortissement LMNP

Par exemple, pour un bien LMNP acheté 1 000 euros et d’une durée de vie de 5 ans, la perte de valeur théorique est de 200 euros par an. La valeur comptable nette du bien LMNP ressort donc à 800 € en fin de la première année, 600 € en fin de deuxième année, 400 € en fin de troisième année, 200 € en fin de quatrième année et 0 € au bout des cinq ans soit au moment où le bien LMNP est supposé être en fin de vie. La somme cumulée de ces pertes de valeurs est appelée « Amortissements LMNP» et le montant constaté chaque année les « Dotations aux amortissements LMNP ».

Si on reprend l’exemple précédent, les montants correspondants seraient donc :

Exemple – En € Fin d’année 1 Fin d’année 2 Fin d’année 3 Fin d’année 4 Fin d’année 5
Valeur Historique 1 000 € 1 000 € 1 000 € 1 000 € 1 000 €
Dotations aux amortissements LMNP (200) € (200) € (200) € (200) € (200) €
Amortissements LMNP (200) € (400) € (600) € (800) € (1 000) €
Valeur Nette Comptable 800 € 600 € 400 € 200 € 0 €

Source : Attentif LMNP

Pourquoi passer des amortissements LMNP alors que les prix de l’immobilier augmentent ?

L’immobilier et y compris l’immobilier LMNP est plutôt connu pour être un actif dont la valeur augmente graduellement chaque année. Et pourtant, l’immobilier est, comme tout actif, concerné par ces dotations aux amortissements LMNP. En effet, comme présenté précédemment et par prudence, les prises de valeur ne sont pas intégrées en comptabilité tant qu’un bien n’est pas vendu. En revanche, et toujours par application du principe de prudence, les pertes de valeurs le sont elles. Or étant donné le fait qu’un immeuble se dégrade chaque année, on comptabilise la perte de valeur liée à cette dégradation alors que la prise de valeur ne sera elle pas prise en compte tant que l’immeuble n’est pas vendu (principe de prudence).

Ainsi lors de l’achat d’un appartement en LMNP, le fisc autorise à déduire des revenus locatifs les charges et, parmi ces charges, les dotations aux amortissements LMNP. Alors bien sûr, il n’est pas possile de tout amortir ni d’amortir n’importe comment. Pour en savoir plus sur les pièges fiscaux du LMNP, consultez notre article sur les sujets de contrôle de l’administration fiscale sur les investissements LMNP.

Qu’est-ce qui perd de la valeur lorsqu’on passe un amortissement LMNP ?

Acheter un appartement LMNP comme tout appartement d’ailleurs revient en fait à acheter, d’une part, une quote-part de terrain et, d’autre part, des constructions qui peuvent se décomposer typiquement entre le gros œuvre, les peintures, les équipements (salle de bain, cuisine) et bien sur les meubles. Le principe est qu’il est possible d’amortir que ce qui perd de la valeur. Par exemple :

  • La quote-part de terrain est censée ne pas perdre de valeur donc elle ne peut pas être amortie.
  • Le gros œuvre lui est censé durer 50 ans donc il peut être amorti sur cette période (passage en charge chaque année d’1/50ème de sa valeur initiale.
  • Les équipements eux sont censés durer moins longtemps (10 ans par exemple) et seront donc amortis sur cette période (passage en charge chaque année d’1/10ème de la valeur). Idem pour les meubles.

Pour estimer la valeur de chaque composant d’un bien (terrain, gros œuvre, équipements…), il est possible d’avoir recours soit à des expertises pour les actifs de valeur importante ou alors à des grilles types.

Pour calculer des amortissements LMNP, comment répartir la valeur entre terrain et constructions ?

La valeur d’un terrain s’estime par différence entre le prix d’un bien et son coût de construction. Elle est généralement estimée entre 40 et 50% de la valeur globale. Certains réduisent cette quote-part à 20% voir moins. Leur objectif est de maximiser la valeur du solde (les constructions) parce qu’ils peuvent l’amortir alors qu’ils ne peuvent pas amortir le terrain. La logique est imparable mais le seul souci c’est qu’il y a un risque fiscal. Pour un bien acheté 5 000 euros par mètre carré, estimer le terrain à 20% soit 1 000 € du mètre carré revient à considérer que le coût de construction d’un appartement est de 4 000 euros par mètre carré (la différence) alors que la norme de marché est plutôt autour de 3 000 euros par mètre carré (tout inclus).

En cas de contrôle fiscal, l’administration peut remettre cela en cause.

L’avantage de ce système est que les dotations aux amortissements LMNP qui, rappelons-le, sont des charges théoriques sans sortie de trésorerie immédiate en contrepartie, permettent de réduire considérablement la base imposable et donc de préserver le rendement locatif d’un investissement immobilier.

Les amortissements LMNP, un avantage fiscal qui se régénère avec le LMNP ancien

Après plusieurs années de détention et une fois que les amortissements ont été pleinement passés, il n’est plus possible de déduire de nouveaux amortissements des loyers.

Le montant des charges déductibles se réduit et il y a un risque de devoir à nouveau payer des impôts sur ses revenus locatifsC’est alors le moment de revendre son LMNP pour en acheter un nouveau qu’il sera à nouveau possible d’amortir. L’avantage ici c’est que lors d’une revente LMNP, l’avantage fiscal se régénère c’est-à-dire qu’il sera possible pour le nouvel acheteur de comptabiliser de nouveaux amortissements sur la base du nouveau prix d’acquisition C’est un avantage pour l’investisseur initial car cela maintient de la liquidité et de la valeur pour son bien. C’est aussi bien sûr un avantage pour les investisseurs en LMNP ancien et LMNP occasion.

Pour réussir vos projets LMNP tant en matière de revente LMNP que d’achat LMNP et d’investissement immobilier, n’hésitez pas à nous contacter directement pour revendre votre LMNP d’occasion ou LMNP ancien ou encore à consulter nos annonces de LMNP anciens et LMNP occasion à vendre. 

Notre équipe de professionnels sera ravie de vous accompagner et de vous apporter une réponse rapide et adaptée à vos besoins.

Comment revendre un LMNP ancien et un LMNP occasion ?

Vous avez un projet de revente de LMNP ancien ou occasion, n’attendez plus, contactez nous dés maintenant pour une estimation en 48h !