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- Un exemple concret de fiscalité LMNP
Un exemple concret de fiscalité LMNP
Un exemple de fiscalité LMNP, principales hypothèses
Pour illustrer les règles de la fiscalité LMNP, il est possible de reprendre l’exemple utilisé dans la partie sur la location vide. Pour mémoire, les hypothèses étaient les suivantes :
- Fiscalité : tous ses revenus supplémentaires sont imposés dans la tranche marginale de l’impôt sur le revenu au taux de 45% ;
- Immobilier : le bien acquis est un deux pièces de 40 m² dans Paris à 320 000 euros (8 000 euros / m²) soit un coût de revient total de 342 400 euros en incluant 7% de droits d’enregistrement (frais de notaire) ; (iii) Location : l’appartement sera loué 1 150 euros par mois charges comprises et 1 050 euros charges comprises soit un rendement de l’ordre de 4%.
Un exemple de fiscalité LMNP, la spécificité LMNP
En gardant ces hypothèses inchangées, il va juste être considéré que : 1 - Le bien est meublé : et 2 - Il est possible d’amortir 60% de sa valeur (pas d’amortissement sur le terrain) sur une durée moyenne de 40 ans.
Un exemple de fiscalité LMNP, résultat
Alors que dans la situation précédente, le ménage propriétaire pouvait déduire uniquement l’abattement de 30% des loyers, il pourra déduire tous ses frais (qui généralement correspondent effectivement à ces 30%) ainsi que les amortissements.
Ici, le prix d’achat (hors frais de notaire) est de 320 000 euros ce qui donne un montant amortissable de 192 000 euros (60%) soit, sur 20 ans, une charge déductible de 4 800 euros par an ou 400 euros par mois.
Avec un loyer hors charges de 1 150 euros et en intégrant les charges pour 345 euros (30%) et ces 400 euros, on obtient une base imposable de 405 euros par mois !
Le ménage propriétaire d’un LMNP paiera ainsi et grâce à la fiscalité LMNP beaucoup moins d’impôts sur ses loyers et bénéficiera de revenus locatifs nets d’impôts et de charges beaucoup plus importants qu’en location vide.
A noter que, dans l’exemple retenu, il reste un revenu imposable mais que, dans le cas d’un meublé dans une zone moins chère que Paris et où donc le terrain représente une quote-part réduite, il aurait été possible d’amortir plus et donc, grâce à la fiscalité LMNP, de réduire encore le revenu imposable. Dernière précision qui peut avoir son importance, dans le cadre de la fiscalité LMNP, les dotations aux amortissements peuvent uniquement être utilisées pour baisser le revenu imposable mais ne peuvent pas servir à créer du déficit foncier (valable dans le cas du régime de Loueur en Meublé Professionnel – LMP).
Autre exemple de Fiscalité LMNP pour les Biens Anciens, en 5 points
Les biens anciens en LMNP situés en résidences services sous bail commercial présentent des caractéristiques fiscales uniques. Ces propriétés combinent les avantages fiscaux du statut LMNP avec les spécificités du bail commercial. Par exemple, la récupération de la TVA sur le prix d'achat peut offrir une économie significative.
Amortissement et Considérations Fiscales
L'amortissement est une composante essentielle de la fiscalité LMNP. Pour un bien ancien acquis à 150 000 €, l'amortissement annuel pourrait être de 5 000 € (sur 30 ans). Cependant, dans le cadre d'un bail commercial, les équipements et certaines rénovations peuvent également être amortis, ce qui offre un avantage fiscal supplémentaire.
Traitement Fiscal des Revenus Locatifs sous Bail Commercial
Les revenus locatifs issus d'un bail commercial sont généralement stables et prévisibles, mais doivent être déclarés comme revenus fonciers. Après déduction des charges et de l'amortissement, le revenu imposable peut être significativement réduit. Par exemple, sur un revenu annuel de 12 000 €, après déductions, le revenu imposable peut être considérablement inférieur.
Impact de la Récupération de la TVA
La récupération de la TVA sur l'achat du bien peut influencer la stratégie fiscale globale. Pour un bien dont le prix est de 180 000 €, incluant 20 % de TVA, la récupération de 30 000 € de TVA réduit le coût d'acquisition net, ce qui impacte les calculs d'amortissement et les déductions fiscales.
Gestion des Risques et Planification Fiscale à Long Terme
Investir dans un LMNP en résidences services sous bail commercial requiert une planification fiscale à long terme. Les conditions du bail commercial, telles que la durée et les termes de renouvellement, doivent être prises en compte, car elles peuvent influencer les revenus locatifs et les obligations fiscales futures.
Exemples Pratiques et Études de Cas
Des exemples concrets et des études de cas peuvent illustrer l'impact fiscal de différents scénarios d'investissement en LMNP sous bail commercial, en prenant en compte des facteurs tels que la durée du bail, les conditions de renouvellement, et les fluctuations du marché immobilier.
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