Gestionnaire de résidence - La définition d'Attentif LMNP

Le terme de gestionnaire fait référence au gestionnaire d'une résidence services c'est à dire la personne qui va la gérer au quotidien. Une résidence services est un bâtiment qui offre à ses occupants un hébergement et également des services complémentaires.

Ces services sont souvent pensés pour satisfaire une catégorie d'occupants en particulier qui dépend de la catégorie de la résidence concernée.  Les catégories les plus courantes sont : les résidence de tourisme, les résidences étudiantes, les résidences senior, les résidence affaires et les EHPAD. Ainsi, le rôle d'un gestionnaire de résidence services consiste généralement en :

  • trouver des locataires pour occuper sa résidence notamment en menant des actions marketing et des campagnes publicitaires
  • gérer les activités quotidiennes comme le petit déjeuner, le nettoyage des chambres, l'accueil ou la blanchisserie. Selon la catégorie de résidence services, ces services peuvent être spécifiques et techniques comme les soins médicaux en EHPAD par exemple.
  • entretenir le bâtiment. En fonction des situations, cet entretien peut couvrir uniquement l'entretien courant mais aussi, dans certains cas et sous réserve du décret de novembre 2014 de la Loi Pinel, les gros travaux de l'article 606 du code civil.
  • Facturer et encaisser les loyers de ses usagers, gérer le suivi administratif et payer les loyers aux propriétaires des murs.

Un gestionnaire de résidence services loue généralement les bâtiments qu'il exploite pour son activité.  Il va en effet les louer à des propriétaires en bail commercial. Ce bail commercial lui reconnait la propriété d'un fonds de commerce et lui confère des droits dont les deux principaux sont :

  • le droit au plafonnement des loyers ce qui veut dire qu'il est difficile d'augmenter son loyer plus vite que les indices légaux qui, selon les cas, sont l'ILAT, l'ILC ou l'ICC.
  • le droit au maintien dans les lieux ce qui veut dire là qu'il ne peut pas être expulsé sans indemnité pour compenser la perte de son fonds de commerce. Cette indemnité est appelé "indemnité d'éviction".

Les bâtiments d'une résidence services sont détenus soit par des investisseurs institutionnels qui va détenir un bâtiment dans son ensemble soit par des particuliers qui possèdent chacun un ou plusieurs appartements. Dans ce cas, les propriétaires des appartements sont des particuliers qui ont  acquis ces biens dans le cadre d'un investissement immobilier en LMNP en résidence services.  Il est possible de réaliser un investissement LMNP en achetant des actifs neufs ou des actifs anciens avec le LMNP ancien et LMNP occasion.

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