Les risques de baisse de loyer en résidence services

Lorsque l’on parle d’investissement immobilier en LMNP, et tout particulièrement en résidences services (résidence affaires, résidence de tourisme, résidence senior, résidence étudiante ou encore EHPAD), un des sujets récurrents est celui de la baisse des loyers.

En effet, ce sujet est un sujet clé en raison de la nature même d’un investissement LMNP en résidence services, qui est avant tout de dégager un rendement locatif. Ce rendement est principalement possible grâce aux loyers versés au propriétaire.

Ainsi, et à la différence d’un bien immobilier classique qui se valorise généralement en euros par mètre carré, la valeur d’un LMNP en résidence services est principalement dépendante de son revenu locatif. De ce fait, si le loyer baisse, la valeur de revente du LMNP est également impactée.

 

Est-ce légal de demander une baisse de loyer ?

A la surprise parfois de certains investisseurs LMNP en résidence services, il est important de rappeler qu’un locataire en bail commercial a le droit de demander une baisse de loyer à son propriétaire. Il se réfère alors à l’idée qu’en bail commercial, le loyer doit correspondre à la valeur locative.

La baisse d’un loyer, tout comme sa hausse, n’a donc rien d’illégal, et est prévue par le législateur, même si souvent le propriétaire pense acheter un bien avec loyer garanti.

Cependant il est important de noter que dans le cas d’une résidence services, la valeur locative est calculée en fonction des performances de la résidence et est assimilée, d’une certaine façon, au loyer que le locataire peut payer tout en continuant à dégager des revenus de son activité. Cela se définit alors souvent par un pourcentage du chiffre d’affaires de la résidence.

Comme il s’agit d’un bien commercial, si le loyer initial peut être défini librement entre les parties,  le logement verra l’évolution de son loyer encadré par le Code du Commerce (articles 145-37 ; 145-38 et 145-39).
Ainsi, bien que la baisse de loyer soit légale, elle reste contrainte par des règles strictes afin d’équilibrer les rapports entre les parties et éviter ainsi des décisions unilatérales.

 

Les cas possibles

En général, lorsqu'il y a une surestimation du loyer, cette situation peut être due à plusieurs facteurs, comme une surévaluation initiale, des performances plus faibles que prévues, une augmentation des loyers au cours du bail due à l’indexation, ou encore une crise impactant l’exploitation de la résidence.

On distingue ensuite deux cas de figure pour la modification du loyer :

– Une remise à niveau du loyer LMNP. Cela fait souvent suite à une indexation excessive et vise à le faire revenir à son niveau initial. Cette action limite alors le rendement de l’investissement mais sans pour autant le rendre négatif. Cette remise à niveau peut être compensé par une durée ferme du bail rallongée ou encore par la prise en charge par le gestionnaire de travaux ;

– Une profonde remise en question du loyer LMNP avec une baisse de plusieurs dizaines de pourcents par rapport au loyer d’origine.

Dans tous les cas, seule une expertise spécialisée permettra de vérifier de manière objective si la modification du loyer peut avoir lieu.

 

Les méthodes de baisse de loyers du gestionnaire

En cas de surestimation du loyer, le gestionnaire dispose de deux principaux leviers pour pouvoir baisser le loyer.

Premièrement un levier que l’on appellera levier légal. Il correspond tout simplement à l’utilisation de la loi en vigueur pour faire valoir ses droits.

En effet, Un locataire peut demander à ce que le loyer soit fixé à sa valeur locative :

  • soit à la fin d’un bail initial
  • soit au-delà d’une période de trois ans sous réserve qu’il y ait eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité impactant la valeur locative d’au moins 10% (Article L145-38 du Code de Commerce)
  • soit si le loyer a évolué de plus 25% suite à l’indexation (Article L145-39 du Code de Commerce).

 

Le deuxième levier est moins conventionnel et se fonde davantage sur un rapport de force entre le gestionnaire et le propriétaire.

En effet, à l’issue du bail initial ou tous les trois ans pour un renouvellement de bail sans renonciation à la faculté de résiliation triennale, un locataire a la possibilité de partir. Il peut alors profiter de ce levier pour négocier une baisse de loyer. Il sera d’autant plus motivé à le faire si son loyer est surévalué.

 

Les impacts d’une baisse de loyers pour le propriétaire

Une baisse de loyers peut avoir de nombreux impacts négatifs pour le propriétaire concerné.

La première des conséquences, et également la plus évidente, est la perte de revenu. Si le bien est déjà financé, c’est donc un revenu disponible moins important dont disposera le propriétaire. Si en revanche le bien est encore sous crédit, l’effort d’épargne va alors augmenter ou bien réapparaître si les revenus couvraient les mensualités de crédit.

La seconde conséquence d’une baisse du loyer est la diminution de la valorisation du bien. Elle n’aura pas d’impact majeur pour le propriétaire qui n’a pas l’intention de revendre à court terme mais si celui-ci voulait revendre son bien, il va devoir ajuster son prix en fonction du nouveau loyer.

Si on veut essayer de voir le côté positifi des choses, cette baisse de valeur a tout de même un impact positif pour les propriétaire imposés à l’IFI. En effet, la valeur déclarée dans l’assiette de l’IFI sera à réviser, ce qui peut permettre une économie d’impôt.

Enfin la dernière conséquence est fiscale et concerne les propriétaires LMP (Loueur en Meublé Professionnel). En effet, leur niveau de revenus locatifs détermine leur éligibilité ou non au statut de LMP (23 000 € par an). S’ils font face à une trop forte baisse de revenus locatifs, leur statut peut donc être modifié en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

 

Comment se prémunir contre cette situation ?

La meilleure protection contre ce genre de situation reste la prévention. Dans le cas d’un LMNP en résidence services, il s’agit alors d’éviter que le gestionnaire de la résidence soit amené à demander une baisse de loyer. Il le sera d’autant moins qu’il sera capable de continuer à gagner sa vie tout en vous versant le loyer promis.

Ainsi, deux points essentiels sont à analyser avant l'investissement en résidence services :

  • La rentabilité de l'exploitation de la résidence, qui permet un niveau de loyer soutenable
  • La pérennité du modèle économique et de la société d'exploitation

D’autres éléments peuvent être utiles pour juger de la qualité de la gestion de la résidence comme par exemple sa réputation et celle de son gestionnaire, l’état des bâtiments... Enfin, il est important de savoir si le bail actuel a déjà été renouvelé. Si tel est le cas, cela signifie que la discussion sur le loyer a déjà pu avoir lieu.

Quoi qu’il en soit, bien que la baisse de loyer soit une étape critique pour le propriétaire, elle n’en reste pas moins indispensable dans de nombreux cas pour pérenniser l’activité. Un bien locatif avec un loyer révisé et ramené à sa juste valeur ainsi qu'un nouveau bail donnera plus de sécurité à un acheteur potentiel.

 

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