- Actualités LMNP
- Le pré-état daté et l'état daté lors d'une vente LMNP
Le pré-état daté et l'état daté lors d'une vente LMNP
Lorsque vous envisagez de vendre une propriété dans le cadre d'une location meublée non professionnelle (LMNP), vous serez amené à remettre un nombre de pièces à l’acquéreur, notamment les pièces permettant du purger la loi ALUR.
Mais qu’est-ce que le pré-état daté et l’état daté ? Quelles informations y trouve-t-on ? Et quel coût pour se les procurer.
Pour rappel, Le LMNP désigne un régime fiscal spécifique qui s'applique à la location de logements meublés. Il concerne les propriétaires bailleurs qui louent des biens immobiliers meublés à titre non professionnel, c'est-à-dire sans être inscrits au registre du commerce et des sociétés. Son statut permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d'avantages fiscaux, notamment d'un régime simplifié d'imposition et d'une possibilité de récupérer la TVA sur les investissements locatifs. Pour y être éligible, le logement doit être loué meublé et constituer la résidence principale du locataire.
1 - Qu’est-ce que la loi ALUR ?
La loi ALUR est une loi promulguée en mars 2014 et qui modifie la loi de juillet 1989. L’amélioration de l’accès au droit de logement décent, la régulation du marché immobilier, ou encore l’équilibrage des relations entre professionnels de l’immobilier, propriétaires et locataires figurent parmi les objectifs majeurs de cet acte.
Pour purger la loi ALUR, le propriétaire a pour obligation de fournir tous les éléments de copropriété (Règlement de copropriété, EDDV, ses modificatifs, la fiche synthétique, le carnet d’entretien, les 3 derniers PV d’AG, le cahier des charges en cas d’ASL, ainsi que le le pré-état daté).
La demande des pièces est généralement effectuée par l’agence en charge de la vente. Ces documents sont remis par le syndic et ce service est payant. Le prix peut varier entre 200 et 500 € en général.
Ce coût, même s’il est généralement facturé à la régularisation de la vente, est parfois facturé par le syndic avant la remise desdits pièces.
2 - Qu’est-ce que le pré-état daté ?
Le pré-état daté est un document qui peut être demandé par un acquéreur potentiel lorsqu'il souhaite avoir des informations sur les charges de copropriété avant de se porter acquéreur d'un bien immobilier en copropriété.Ce document contient des informations sur les charges de copropriété payées par le propriétaire actuel du bien, ainsi que sur les travaux votés en assemblée générale et à venir. Il s’agit donc d’un outil utile pour l’acquéreur potentiel afin d’évaluer les charges qu’il aura à payer en tant que futur propriétaire.
La facturation illégale des pré-état daté
En prenant en compte la non-obligation pour le syndic de propriété de réaliser le pré-état daté, il est possible que n’importe quel copropriétaire diligent puisse rassembler les documents pour les communiquer directement à l’acquéreur.
Ainsi, certains syndics tirent avantage de cette méconnaissance et facturent le pré-état daté à certains copropriétaires. Après tout, ce document n’a pas d’existence réglementaire ou légale selon la réponse du ministère, contrairement à l’état daté. Ainsi, le pré-état daté, tel que l’évoque la loi ALUR, permet la possibilité de transmettre les informations de l’état daté plus tôt dans le processus d’achat, lorsque le compromis de vente est signé.
3 - Parlons maintenant de l’état daté, de quoi s’agit-il ?
Un état daté est un document officiel qui décrit l'état juridique et financier d'une propriété au moment de sa vente. Cela inclut notamment les informations sur les charges et les dépenses courantes, les travaux effectués sur la propriété, les contrats de location en vigueur, ainsi que les éventuels litiges en cours. En d'autres termes, l'état daté permet à l'acheteur de comprendre dans quelle mesure la propriété est libre de toute dette ou réclamation, et quelles sont les conditions de location existantes ; des informations essentielles pour le bon déroulement d’une vente LMNP.
La demande d’état daté est effectuée par l’étude notariale juste avant la signature de l’acte de vente et pouvait couter entre quelques centaines et quelques milliers d’euros il y a quelques années, en fonction de la complexité de la propriétaire ou encore du nombre de contrats de location existants. Ce montant sera transcrit dans le décompte de charge et déduit des fruits de la vente au moment de la régularisation de la vente. C’est l’étude notariale en charge, qui gèrera tout cela au sein de sa comptabilité.
Depuis le 1er juin 2020, une mesure concernant le plafonnement de l’état daté est promulguée pour limiter les frais facturés aux propriétaires lors de la vente de leur bien immobilier en copropriété. Auparavant, les frais liés à la réalisation de l’état daté étaient souvent très élevés et pouvaient représenter une charge importante pour les vendeurs. Désormais, ces frais ne peuvent dépasser le montant maximum de 380 euros TTC, sauf en cas de demande de copie supplémentaire, auquel cas des frais supplémentaires peuvent être facturés. En plus de cette évolution majeure, les syndicats de copropriété doivent dorénavant informer les vendeurs des frais liés à l’état daté dès le début de la procédure de vente, les syndics de copropriété sont tenus de fournir l’état daté dans délai maximum de 15 jours et les notaires peuvent consulter l’état daté gratuitement sur un site dédié.
Ainsi, les vendeurs sont davantage protégés par une limitation des frais lors de la vente de leur bien, et un accès plus clair aux informations essentielles lors de la procédure.
Vous allez me dire mais quelle est la différence entre le pré-état daté et l’état daté ?
Les deux seules différences entre ces documents sont :
- le moment de leur demande. L’un avant la signature du compromis de vente et l’autre avant la signature de l’acte de vente.
- le fait que l’état daté est obligatoirement fournit par le syndic de copropriété alors que le pré-état daté peut être complété par le vendeur. Il prend alors l’entière responsabilité des éléments inscrits dedans et de leur véracité.
En partant de ce postulat, l’état daté est-il nécessaire pour autant ?
4 - L’état daté, une nécessité lors d’une vente LMNP ?
L’état daté est un document essentiel dans un contexte de copropriété, car c'est ici que les charges et les obligations financières sont les plus nombreuses et les plus complexes. Par exemple, si votre propriété est située dans une copropriété, ce qui suppose les résidences services, ce document est requis par le notaire pour garantir que l'acheteur est au courant de toutes les charges courantes et des travaux prévus. De même, quand votre propriété est louée à des locataires, l'état daté est demandé pour s'assurer que l'acheteur est informé des contrats de location existants et des conditions de location.
En fournissant un état daté complet et précis, vous pouvez éviter les litiges ultérieurs concernant les charges ou les contrats de location. De même, l'acheteur peut se sentir plus en confiance dans sa décision d'acheter la propriété en ayant accès à toutes les informations pertinentes.
En bref, ce document officiel permet à l'acheteur de vérifier les différents éléments de la propriété, tels que les contrats de location en cours, les charges, les dettes et les servitudes. Cela lui permet de s'assurer qu'il n'aura pas à assumer des charges ou des dettes liées à la propriété antérieure à son acquisiton. De plus, l'état daté permet également au vendeur de se protéger contre d'éventuelles actions en justice de la part de l'acheteur. En fournissant un état daté complet et précis, le vendeur peut éviter les désagréments cités précédemment.
En fin de compte, l'état daté peut être considéré comme un outil utile pour garantir une vente en LMNP transparente et réussie. Il est intéressant de noter que ce document n’est pas nécessairement obligatoire dans d’autres contextes comme, par exemple, la location d'un local commercial ou professionnel. Dans ce cas, l'état daté permet de récapituler les sommes que le locataire doit encore payer au propriétaire avant de quitter les lieux.
En conclusion, l'état daté est bien obligatoire dans une vente en LMNP, car il permet de protéger les parties impliquées dans la transaction, assure aux acheteurs de connaître l'état juridique et financier d'une propriété et permet de statuer le restant dû du vendeur sur ses charges de copropriété. Bien que le coût de l'état daté puisse varier en fonction de divers facteurs, il est malheureusement inévitable, et à anticiper dans le processus de vente, tout comme la réalisation des diagnostics immobiliers, dont vous trouverez la liste dans cet article.
Comment revendre mon bien ?
Pour réussir une revente LMNP, il est possible de recourir à des sociétés spécialisées en vente LMNP et revente LMNP comme c'est le cas d'Attentif LMNP. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations sur la revente LMNPou à consulter nos pages dédiées à la revente LMNP. Vous pourrez notamment y estimer vos biens en vue d'une future revente.
Pour réussir vos projets LMNP tant en matière de revente LMNP que d'achat LMNP et d'investissement immobilier,n'hésitez pas à nous contacter directement pour revendre votre LMNP d'occasion ou LMNP ancien ou encore à consulter nos annonces de LMNP anciens et LMNP occasion à vendre. Notre équipe de professionnels sera ravie de vous accompagner et de vous apporter une réponse rapide et adaptée.
Comment revendre un LMNP ancien et un LMNP occasion ?