Revente LMNP et Estimation

 

Si le LMNP d'occasion est un segment d'investissement attractif pour les particuliers souhaitant réaliser un investissement immobilier locatif, il n'en reste pas moins un secteur particulier avec ses caractéristiques propres et qui nécessite le recours de professionnels spécialisés et expérimentés dans ce secteur.

La revente  est un moment clé pour l'investisseur immobilier. C'est en effet au moment de la revente LMNP que se joue le succès ou l'échec de son investissement. Une revente réussie permet de clôturer positivement un investissementUne revente ratée peut transformer un investissement en échec avec une perte en capital à la clé. La revente  doit donc être préparée avec soin et à l'avance. 

Nous vous aidons à comprendre les étapes et les meilleures pratiques pour revendre un bien LMNP ancien en résidence de services.

 

 

Pourquoi revendre un bien LMNP ?

Revente d’un bien LMNP, les plus : 

 

  1. Réaliser une plus-value : La revente d'un bien LMNP entretenu et situé dans une zone géographique attractive permet de générer une plus-value non-négligeable,

  2. Récupérer des liquidités : La revente permet de récupérer des fonds pour d'autres projets personnels ou pour permettre aux investisseurs de faire face à des imprévus économiques.

  3. Diversifier son patrimoine : Les fonds obtenus peuvent être réinvestis dans d'autres types de placements ou tout simplement dans un ou plusieurs nouveaux biens immobiliers. 

  4. Transmettre un patrimoine : La revente peut faciliter la transmission de patrimoine à vos enfants ou ayants droit.

 

 

 

Étapes de la revente d'un bien LMNP

1. Estimation du bien LMNP

La première étape consiste à évaluer la valeur actuelle de votre bien. Il est recommandé de faire une estimation auprès d’entreprises spécialisées, comme Attentif LMNP. Pourquoi ? L’expert immobilier est à jour sur la lecture et la compréhension du bail commercial et des dernières quittances et à une connaissance poussée du marché et des résidences de services. 

Faire appel à un agent spécialisé vous permet donc d’obtenir une estimation précise et compétitive.

 

Votre estimation sous 48h

 

2. Préparation du bien

Assurer que votre bien LMNP est en bon état et prêt à être vendu est crucial pour attirer des acheteurs potentiels et maximiser le prix de vente. Comment préparer son bien ?

a) Évaluation de l'état général du bien et de la résidence

L’objectif est d’inspecter les divers PV d’AG et de prendre contact avec le syndic sur l’exécution des résolutions votées. Pensez à prendre rendez-vous avec le gestionnaire de la résidence pour faire une vérification de l’état du bien. Les points principaux à vérifier à l’intérieur du bien sont : 

 

  • Murs et plafonds : Repeignez les murs et les plafonds si nécessaire. Optez pour des couleurs neutres qui plaisent à la majorité des acheteurs.
  • Plomberie et électricité : Vérifiez que toutes les installations sont conformes aux normes et fonctionnent correctement. Réparez les fuites, les prises défectueuses, etc.
  • Chauffage et climatisation : Assurez-vous que les systèmes de chauffage et de climatisation sont en bon état de fonctionnement.
  • Etat du mobilier 

 

b) Réparations nécessaires (à voir avec les services de remise en état du gestionnaires)

Petites réparations

  • Robinetterie : Réparez ou remplacez les robinets qui fuient.
  • Éclairage : Remplacez les ampoules grillées et assurez-vous que tous les luminaires fonctionnent.
  • Portes et fenêtres : Réparez les poignées, les serrures et les charnières. Assurez-vous que les fenêtres s'ouvrent et se ferment correctement.
  • Rafraîchissement des peintures

 

Réparations majeures

  • Rénovation de la salle de bain : Si la salle de bain est vétuste, envisagez de remplacer les sanitaires, le carrelage, et de moderniser les équipements.
  • Cuisine : Une cuisine moderne et fonctionnelle est un atout majeur. Remplacez les appareils électroménagers obsolètes et envisagez de rénover les plans de travail et les placards.

Mais attention ! Qui prend en charge toutes ses dépenses ? Ces informations sont indiquées dans le bail commercial. En savoir plus les charges article 605 et 606 du code civil.

 


3. Documentation et conformité

Diagnostics obligatoires

  • DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : Assurez-vous que le DPE est à jour.
  • Autres diagnostics : Amiante, plomb, termites, gaz, ERP, électricité, etc., selon la législation en vigueur.

 

Lire aussi : Les diagnostics obligatoires lors d'une vente en LMNP


 

4. Choix du professionnel

Choisir le bon professionnel c’est choisir un accompagnement facilité et sans stress lors de la revente de votre bien LMNP. Nous vous recommandons de passer par une société spécialisée dans la revente de biens LMNP, comme Attentif LMNP. Nos équipes prendront ainsi en charge l’estimation de votre bien, la récupération des documentations auprès du syndic, la réalisation des diagnostics  immobiliers, la mise en commercialisation de votre bien ainsi que toutes les étapes de l’administration de la vente.

Nos équipes vous accompagnent sur la réalisation des diagnostics immobiliers de votre bien, ainsi que la mise en valeur de ce dernier avec des visites virtuelles.

Contactez-les !

 

5. Publicité et promotion

Votre agence Attentif LMNP se chargera de promouvoir le bien via diverses plateformes de commercialisation ainsi que son réseau de partenaires CGP pour attirer des acheteurs potentiels.

 

 

Considérations fiscales et légales

Dispositif Censi-Bouvard vs Pinel

 

La loi Censi-Bouvard se distingue par son application aux résidences de services, offrant une réduction d'impôt et la possibilité de récupérer la TVA. En revanche, la loi Pinel cible les logements classiques, permet une modulation de la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans) et autorise la location aux proches, tout en imposant des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Le choix entre ces deux dispositifs dépend des objectifs de l'investisseur, de sa situation fiscale, et du type de bien visé.

 

 

Fiscalité Revente LMNP 2024

Impact de la Loi de Finances 2024 sur la Revente LMNP

La Loi de Finances 2024 apporte des modifications cruciales pour les investisseurs LMNP, notamment la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour les locations de courte durée. Cette mesure a un impact significatif sur le montant de l'impôt à payer lors de la cession du bien. Auparavant, la plus-value imposable était simplement la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Désormais, elle inclura également les amortissements déduits pendant la période de détention, ce qui peut augmenter substantiellement la charge fiscale.

Pour les investisseurs qui ont bénéficié d'importants avantages fiscaux via l'amortissement, ce changement signifie une augmentation de l'impôt à payer lors de la revente. Il est essentiel d'anticiper ces implications fiscales et de réévaluer les stratégies de sortie en collaboration avec un expert-comptable afin d'optimiser la position fiscale.

 

Stratégies pour maximiser la plus-value immobilière

Maximiser la plus-value lors de la revente d'un bien LMNP nécessite une planification minutieuse et une utilisation judicieuse des avantages fiscaux disponibles. Voici quelques stratégies clés :

 

Optimiser la durée de détention : 

  • Abattements progressifs : La durée de détention du bien influence directement les abattements sur la plus-value. Il est possible de bénéficier d'une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et d'une exonération complète des prélèvements sociaux après 30 ans.

  • Valoriser les travaux et améliorations : Les coûts des travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration peuvent être déduits de la plus-value imposable. Il est crucial de conserver toutes les factures pour justifier ces dépenses.

 

Planifier stratégiquement la date de vente : 

  • Décaler la signature : Si un léger délai permet de bénéficier d'une année supplémentaire d'abattement, il peut être judicieux de décaler la date de la vente. Ce délai supplémentaire peut réduire significativement la plus-value imposable.

 

Optimiser la base d'imposition : 

  • Frais de vente : pensez à tous les frais associés à la vente comme les frais d'agence, coût des diagnostics, les frais de syndic pour l'édition du pré-état daté et de l'état daté et les potentielles rénovations.

 

Anticiper et planifier la fiscalité : 

  • Calcul précis de la plus-value nette : Appliquer correctement les abattements appropriés pour évaluer l'impact des taxes additionnelles, notamment pour les plus-values dépassant 50 000 euros.

 

Considérer des stratégies d'investissement alternatives : 

  • Réinvestissement : Réinvestir la plus-value dans un nouvel achat immobilier permet de bénéficier d'un report d'imposition.

  • Démembrement de propriété : Optimiser la transmission patrimoniale en explorant les possibilités de démembrement de propriété.

 

Consulter des professionnels : 

  • Expert-comptable et avocat fiscaliste : Pour une stratégie d'optimisation sur mesure, il est crucial de solliciter des experts capables d'anticiper les implications fiscales et juridiques de la revente.

 

Critères d'évaluation pour la revente d'un bien LMNP

L'évaluation d'un bien LMNP avant la revente nécessite une analyse approfondie prenant en compte plusieurs critères spécifiques :

  • Rendement locatif : Le rendement locatif, calculé comme le ratio entre les revenus locatifs annuels et le prix d'achat, est un indicateur clé. La formule de base est :



où R est le rendement, L les loyers annuels, et P le prix d'achat.

 

  • Qualité et solidité financière du gestionnaire : Un gestionnaire fiable et financièrement solide rassure les investisseurs quant à la stabilité des revenus locatifs.
  • Durée restante du bail commercial : La durée restante du bail influence directement la valeur du bien, les baux longs étant souvent plus attractifs pour les acheteurs.
  • Emplacement géographique : La localisation du bien est un facteur déterminant de sa valeur. Les biens situés dans des zones attractives et dynamiques sont plus recherchés.
  • État du marché immobilier local et taux d'emprunt : Les conditions du marché local et les taux d'emprunt influencent la valorisation du bien, affectant l'attractivité de l'investissement pour les acheteurs potentiels.
  • Historique des paiements de loyers : Un historique de paiements réguliers et à temps est crucial pour les investisseurs recherchant la sécurité des revenus.

 

Pour plus d'informations et pour obtenir une estimation précise de votre bien

Consultez un agent

 

Quels sont les avantages fiscaux spécifiques à la revente d'un bien LMNP

 

La revente d'un bien LMNP présente plusieurs avantages fiscaux à prendre en considération :

 

  1. Régime des plus-values des particuliers : La plus-value réalisée lors de la revente d'un bien LMNP est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, régime avantageux s’il est comparé aux autres types d'investissements.

  2. Taux d'imposition dégressif : 

    • 0€ au bout de 22 ans

    • Abattements appliqués sur la plus-value en fonction de la durée de détention du bien

L'imposition de la plus-value est de 19%, puis dégressive jusqu'à la 22e année de détention. Cela signifie que plus vous conservez le bien, moins vous serez imposé sur la plus-value.


 

  1. Non-réintégration de l'amortissement : En LMNP, lors de la revente, l'amortissement n'a pas à être réintégré. Cela signifie que si vous étiez au régime réel et avez déduit des amortissements comptablement, cela n'a aucun impact sur le prix de vente. De même il y a non réintégration des amortissements dans le calcul de l’assiette de la plus-value.

 

  1. Possibilité de report de l'imposition de la TVA : Si vous revendez votre bien LMNP à un autre investisseur LMNP avant la fin de la période de 20 ans (pour les biens ayant bénéficié d'un remboursement de TVA), vous pouvez bénéficier d'un report de l'imposition de la TVA.

 

  1. Exonérations possibles : Dans certains cas spécifiques, vous pouvez être exonéré de l'imposition sur la plus-value, par exemple en cas de première cession d'un logement autre que votre résidence principale.

 

  1. Calcul avantageux de la plus-value : Le prix de cession peut être diminué des frais supportés par le vendeur (comme les frais de diagnostics), tandis que le prix d'acquisition peut être majoré de certains frais et dépenses (frais d'acquisition, travaux réalisés).

 

Ces avantages fiscaux rendent la revente d'un bien LMNP particulièrement intéressante, surtout si vous avez détenu le bien pendant une longue période. Il est toutefois important de noter que pour bénéficier pleinement de ces avantages, il est généralement recommandé de conserver le bien pendant au moins 15 à 20 ans.

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