Quelle méthode pour calculer le rendement immobilier d’un investissement LMNP en résidence services ?

Le rendement, enjeu clé de tout investissement immobilier

Certains prennent gout à l’investissement immobilier. Il est vrai qu’il peut s’avérer relativement plaisant de chercher, auditer, sélectionner, négocier des biens immobiliers. Mais, soyons honnêtes, la finalité de l’art de l’investissement immobilier n’est pas l’art lui même mais bien d’en obtenir un retour et un retour sonnant et trébuchant même, le sacro saint rendement.

Ce rendement sera d’autant plus sacro saint que l’investissement en question n’aura pas d’autres retours possibles que le loyer. Un bien d’habitation classique même s’il procure un rendement locatif faible, il est toujours possible d’y habiter et, s’il est placé dans une zone qui se valorise, les perspectives de plus-value peuvent être nombreuses. Le rendement pourra ainsi passer au second plan. Ce n’est en revanche pas le cap d’autres placements

 

Plusieurs usages possibles du rendement en matière d’investissement immobilier

Le rendement est la raison même d’un investissement parce que c’est de cette notion finalement mathématique que va découler le niveau de revenus que pourra vous procurer un placement et pas seulement.

Si le rendement peut être calculé a posteriori pour évaluer si un placement fut bon ou finalement médiocre, il peut aussi servir d’outil rapide et facile à utiliser pour valoriser un bien. Il suffit en effet de prendre comme base le loyer perçu et d’y appliquer le rendement souhaité pour savoir quel prix payer un bien pour en obtenir le retour tant désiré.

Le rendement immobilier peut également être un bon moyen de comparer plusieurs investissements immobiliers entre eux. En effet, lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier, les acheteurs potentiels d’un bien immobilier cherchent à obtenir un loyer. C’est donc l’ampleur de ce loyer et du revenu locatif qui en découle par rapport à l’investissement consenti – c’est à dire son rendement immobilier - qui va permettre de comparer en première approche plusieurs opportunités d’investissement.

 

Plusieurs méthodes de calcul derrière le principe de rendement immobilier

Lorsqu’on parle rendement, il y a en fait plusieurs méthodes de calcul qui sont utilisés par les différents acteurs de l’investissement immobilier :

  • La rentabilité c’est à dire assez simplement le rapport entre le loyer hors taxes brut de charges et le prix d’achat frais d’agences inclus. En matière d’expertise immobilier, il sera souvent fait référence en ce domaine au taux de capitalisation
  • Le rendement c’est à dire le rapport entre le loyer hors taxes net de toutes les charges et le prix d’achat augmenté de tous les frais annexes et tout particulièrement des frais de notaire et droits d’enregistrement

 

Le rendement immobilier, utiliser la méthode de calcul appropriée selon son objectif

Si le rendement est un point pivot d’un investissement immobilier, il faut néanmoins se méfier et prendre le temps de déterminer ce qu’on entend par rendement.

En effet, la difficulté principale lorsqu’on parle de rendement immobilier est l’exactitude du calcul. Plus l’on va chercher à s’approcher du rendement réel, plus l’on va rentrer dans des calculs spécifiques nécessitant de nombreuses informations, exercice qu’il ne sera pas toujours possible de réitérer pour chaque opportunité d’investissement qu’on veut étudier.

Ainsi, la méthode de calcul à retenir pour déterminer un rendement immobilier, notamment pour investir en EHPAD, investir en résidence seniors, investir en résidence étudiante, investir en résidence de tourisme ou encore investir en résidence affaires, va varier en fonction de son objectif.

Plus l’objectif sera général et préliminaire, plus il sera bon de privilégier des méthodes de calcul du rendement immobilier simples, ne nécessitant que des informations générales et offrant un grand nombre d’éléments de comparaison. C’est le cas notamment de la méthode de calcul de la rentabilité.

A l’inverse, plus l’objectif sera spécifique à un investissement immobilier en particulier, plus la méthode de calcul reposera sur des éléments précis et concernant l’investissement immobilier étudié. C’est le cas tout particulièrement de la méthode du rendement.

 

Pour comparer les rendements immobiliers, mieux vaut raisonner en termes de rentabilité

En matière d’investissement immobilier et notamment pour tout ce qui touche au monde de la résidence services (investissements en EHPAD, investissements en résidences seniors, investissement en résidences de tourisme, investissements en résidences affaires, investissement en résidences étudiantes), le rendement mentionné par les réseaux de commercialisation (tels qu’Attentiflmnp par exemple) est en fait plus une rentabilité qu’un rendement. La rentabilité s’entend en effet comme le rapport entre le loyer hors taxes et brut (charges comprises) sur le prix d’achat frais d’agence inclus. La rentabilité diffère du rendement à la fois par la non déduction des charges de copropriété, de la taxe foncière et des frais d’entretien et par la non prise en compte des frais de notaire et droits d’enregistrement.

Ainsi, si la rentabilité est par essence supérieure au rendement, elle présente l’avantage de sa simplicité de calcul ce qui permet de bénéficier de nombreuses données et ainsi de pouvoir aisément comparer.

A cet effet, nous avons développé au sein d’Attentiflmnp un outil très utile pour pouvoir juger de la rentabilité d’un investissement LMNP en résidences services : le baromètre de la rentabilité en LMNP que vous pouvez retrouver sur notre site.

Ainsi, que vous souhaitiez investir en EHPAD, investir en résidence étudiante, investir en résidence de tourisme, investir en résidence senior ou encore investir en résidence affaires, vous disposerez d’un outil simple pour savoir quelle rentabilité moyenne attendre de votre placement.

 

Le rendement immobilier pur retrouve toute son utilité pour étudier un investissement en particulier

Lorsqu’il s’agit d’étudier un bien en particulier, vous disposez à ce moment là de nombreuses informations et il redevient possible de déterminer un rendement immobilier pur c’est à dire en intégrant toutes les charges et tous les frais d’annexes d’acquisition.

Ce rendement immobilier rend difficile la comparaison avec d’autres opportunités d’investissements immobiliers en LMNP puisque cela implique de refaire des calculs détaillés à chaque fois. En revanche, il permet de comparer le rendement avec d’autres opportunités de placements notamment financiers. Il permet également de caler également le financement notamment bancaire pour savoir quelle quantité de dettes il est possible de rembourser avec le rendement immobilier d’un investissement en résidences services, d’un investissement EHPAD, d’un investissement en résidence étudiante, d’un investissement en résidence affaire ou encore d’un investissement en résidence de tourisme.

 

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