Comment analyser le revenu locatif d’un LMNP ?

Le concept de bon revenu locatif en LMNP en résidence services peut, schématiquement, se résumer par un loyer avec peu de charges, payé sur longue période et avec une certaine régularité.

Le concept de revenu locatif va ainsi plus loin que celui du loyer car il intègre deux facteurs que sont la déperdition en charges et la garantie sur le long terme.

C’est un concept fondamental pour tout investissement LMNP en résidence services que ce soit en neuf ou en LMNP ancien et LMNP occasion.

En quelques mots – Comment analyser et prévoir un revenu locatif en LMNP en résidence services ?

Pourquoi faut-il prévoir son revenu locatif ?

Réaliser un investissement LMNP c’est souvent prendre un engagement sur le long terme. En effet, avec une rentabilité de l’ordre de 4 à 5%, un investissement LMNP mettra, si tout se passe bien, au moins vingt années à être remboursé par la simple perception des loyers. Il est primordial de se renseigner sur la manière dont le revenu locatif généré par un investissement LMNP en résidence services va évoluer dans le temps.

Il serait en effet dommageable que ce revenu locatif baisse fortement au bout de quelques années sachant que plusieurs facteurs peuvent le faire évoluer avec le temps comme, par exemple, les facteurs suivants :

  1. Une demande de renégociation du loyer LMNP par le gestionnaire en fin de bail ou
  2. L’évolution du bâtiment nécessitant des travaux importants.

Pourquoi parler de revenu locatif plutôt que de loyer ?

Au delà du fait que parler de loyer aurait fait sonner bizarrement le nom de notre méthodologie d’audit immobilier LMNP en résidence services (:)), la notion de revenu locatif à l’avantage de présenter une dimension financière plus forte et plus temporelle que le simple terme de loyer.

Ce terme désigne en effet plutôt une recette touchée d’un locataire à un instant T sans lien avec les dépenses qui peuvent être engagées pour maintenir le lieu loué. A l’inverse, un revenu locatif c’est en soi un revenu financier qui est touché sur le long terme et après avoir payé les charges et les travaux. L’expression « revenu locatif » intègre donc ces deux notions indispensables :

  1. Durable ;
  2. Consistant.

Un bon revenu Locatif est un revenu locatif consistant et récurrent

Le revenu locatif est clé car c’est lui qui permet à un investisseur LMNP de rembourser son prêt bancaire ou encore de bénéficier d’un revenu complémentaire. Si le revenu locatif doit être volatil et consumé par des dépenses d’entretien, il remet en cause l’intérêt même d’un investissement LMNP en résidence services.

Comment s’assurer qu’un revenu locatif sera durable ?

Dans le cadre d’un investissement LMNP en résidence services, deux éléments contribuent à faire qu’un revenu locatif sera ou ne sera pas durable : (1) Le bail commercial ; et (2) La solidité du gestionnaire de la résidence services.

L’importance du revenu locatif en cas de revente LMNP

Cette notion de revenu locatif est clé notamment au moment de revendre un LMNP. Le revenu locatif d’un LMNP sera en effet son principal argument de vente en l’absence de la possibilité pour le propriétaire d’y résider (LMNP Mer et LMNP Montagne).

Analyse et prévision du revenu locatif – Etape 1 : Quels points regarder dans un bail commercial ?

Pour pouvoir prévoir l’évolution dans le temps des revenus locatifs d’un investissement LMNP en résidence services, il faut analyser en premier lieu le bail commercial. C’est en effet ce bail commercial qui régit les relations avec le gestionnaire de la résidence services.

Il faut notamment faire attention à la durée ferme du bail commercial : plus elle est longue, plus le gestionnaire de la résidence services sera engagé sur le long terme. Un point important concerne également les modalités d’indexation du loyer pour s’assurer que le loyer LMNP suive au moins l’inflation. En plus de cela, il faudra aussi regarder s’il y a une clause résolutoire  : une clause résolutoire entraîne la fin d’un bail commercial en cas de non-paiement du loyer. Sans que ce soit pour autant l’objectif recherché, cela peut constituer un puissant moyen de pression sur un gestionnaire de résidence services qui risquerait à cause d’un loyer impayé de perdre son fonds de commerce sans indemnité.

Enfin, la présence d’un dépôt de garantie même si elle est rare est également un gage de sécurité.

Analyse et prévision du revenu locatif – Etape 2 : Comment s’assurer de la solidité d’un gestionnaire de résidence services ?

Un LMNP en résidence services avec un loyer très élevé et un bail commercial favorable sera totalement inutile si le gestionnaire de la résidence doit s’en aller. La qualité et la solvabilité du gestionnaire d’une résidence services est donc un élément clé pour l’achat et également pour la revente LMNP. Un bon gestionnaire de résidence services jouissant d’une bonne réputation est par exemple une des clés d’une revente LMNP réussie. Notre page dédiée vous fournira tous les détails nécessaires pour analyser la solvabilité d’un gestionnaire LMNP de résidence services.

Comment s’assurer de la consistance d’un revenu locatif ?

Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre page sur les redditions de charges qui contient de nombreuses informations sur la consistance d’un revenu locatif et sur son analyse.

Quel rôle joue le revenu locatif dans le cadre de la revente LMNP d’un LMNP ancien et d’un LMNP occasion ?

Un investissement LMNP en résidence services ne peut pas être un bon placement sans une revente LMNP réussie. Toucher des loyers quelques années ne sera jamais à même de compenser une moins-value importante lors d’une revente LMNP. Pour réussir une revente LMNP, il est très important de pouvoir proposer aux investisseurs LMNP intéressés par un LMNP Occasion un revenu locatif consistant et durable. La principale motivation d’un investissement LMNP reste en effet avant tout le fait de percevoir un revenu.

Comment revendre un LMNP ancien et un LMNP occasion ?

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Attentif LMNP, le spécialiste de la revente LMNP de LMNP ancien et LMNP Occasion

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