Une meilleure protection contre les loyers impayés

L’investissement LMNP en résidence services, que ce soit en neuf ou en LMNP ancien et LMNP d’Occasion, est un élément de protection en cas de loyers impayés. Le régime de bail commercial offre moins de protection au locataire mauvais payeur, il est expulsable rapidement, et le fait de ne pas payer son loyer peut être lourd de conséquences pour lui car il risque de perdre son fonds de commerce. En revanche, une fois le gestionnaire mauvais payeur expulsé, il faut le remplacer ce qui peut être complexe.

En quelques mots – Une meilleure protection contre les loyers impayés

• Pour bénéficier d’une meilleure protection face aux situations de loyers impayés, le LMNP en résidence services peut être une solution : Le locataire est un gestionnaire et la location est régie par le régime du bail commercial. En cas de loyers impayés, il est moins protégé et il est plus simple de l’expulser.
• En revanche, une fois expulsé, il faudra le remplacer ce qui peut être complexe. Il faut donc dans tous les cas se renseigner au maximum sur son gestionnaire, également en cas d’achat LMNP d’un LMNP ancien et LMNP occasion.

Loyers impayés, les dangers d’avoir un particulier comme locataire

Réaliser un investissement en immobilier locatif c’est aussi et d’abord avoir des locataires. Il est donc indispensable de savoir comment se passent les relations avec eux et de quelles protections un propriétaire immobilier peut bénéficier en cas de loyers impayés.

En termes de protection des propriétaires, le régime le moins protecteur des intérêts du propriétaire en cas de loyers impayés est celui de la location nue. Pour plus d’informations sur ce sujet, n’hésitez pas à lire notre article détaillant les protections dont bénéficient les locataires en cas de Location Nue aux dépends des propriétaires.

Le meublé sans service était par le passé réputé pour procurer une meilleure protection en cas de loyers impayés mais cela est en train de changer. Nous vous conseillons sur ce thème notre article sur la réduction des protections dont bénéficient les propriétaires en cas d’investissement dans le meublé sans service.

Le LMNP en résidence services offre lui une meilleure protection en cas de loyers impayés car il relève d’un régime différent : celui du bail commercial applicable aux entreprises quand, à l’inverse, pour la location nue et le meublé sans services, les locataires sont des particuliers très protégés par la loi.

A noter que cet avantage est valable pour toutes les catégories de résidences services :

1. Résidence de tourisme ;
2. Résidence d’affaires ;
3. EHPAD – Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ;
4. Résidence senior ;
5. Résidence étudiante.

En cas de loyers impayés, Le LMNP en résidence services permet d’avoir en face de soi une entreprise et non pas le locataire en direct

L’investissement LMNP en résidence services offre un avantage de premier plan : la personne qui vit dans l’appartement n’est pas l’utilisateur final (l’étudiant dans une résidence étudiante, le senior pour une résidence senior, le vacancier pour une résidence de tourisme, le VRP dans le cas d’une résidence d’affaires ou la personne âgées pour un EHPAD).

Dans le cas d’un investissement LMNP en résidence services, le propriétaire LMNP loue non pas à l’utilisateur final (l’étudiant, la personne âgée…) mais à un gestionnaire qui se charge ensuite de gérer lui même les relations avec les utilisateurs.

LMNP en résidence services, l’avantage du régime du bail commercial en cas de loyers impayés

Comme le gestionnaire d’une résidence services est une entreprise dont l’activité est à finalité commerciale, le bail qui unit un investisseur LMNP en résidence services à son gestionnaire est un bail commercial. Sur ce sujet, notre fiche pour connaitre l’essentiel sur le bail commercial en résidence services.

L’avantage du régime de bail commercial en cas de loyers impayés, est qu’il intègre beaucoup moins de protections pour le locataire.

En effet, en cas de loyers impayés, le gestionnaire perd son fonds de commerce et peut être expulsé en quelques mois là où cela peut prendre des années dans le cas d’un investissement immobilier en location nue ou meublé sans service.

Investissement LMNP en résidence services, les précautions à prendre vis à vis du Gestionnaire

S’il est plus facile d’expulser un gestionnaire de résidence services dans le cas de loyers impayés par rapport à un locataire classique, il peut être en revanche plus difficile d’en trouver un nouveau. Cela est d’autant plus applicable et pertinent si l’exploitation de la résidence services est déficitaire (ce qui pourrait expliquer les loyers impayés).

Avant de réaliser un investissement LMNP, il est donc clé de se renseigner sur la qualité du gestionnaire et sur sa solidité financière. N’hésitez pas à ce sujet à  consulter notre méthodologie de revue de la solidité financière d’un gestionnaire de résidence services ou notre classement des gestionnaires.

Loyers impayés : notre tableau de comparaison du LMNP en résidence services

Source : Attentif LMNP

Attentif LMNP, le spécialiste de la Revente LMNP de LMNP ancien et LMNP Occasion

Attentif LMNP est un groupe immobilier indépendant actif dans la Revente LMNP de LMNP ancien. Nous serons ravis de vous assister pour tous vos projets et, si vous êtes intéressés par ces sujets, n’hésitez pas à consulter nos pages dédiées pour tout savoir sur la revente LMNP Occasion et découvrir nos annonces de LMNP ancien et LMNP occasion à vendre.