Top 5 des meilleures pratiques pour investir en LMNP ancien géré - conseils d’experts

L'investissement dans le LMNP ancien (Loueur en Meublé Non Professionnel) en résidences services est une option attrayante pour de nombreux investisseurs, offrant des avantages fiscaux significatifs ainsi qu'une source de revenus locatifs stable. Cet article se concentre sur les meilleures pratiques pour investir dans le LMNP ancien sous bail commercial en résidences services.

1. Choix de la Résidence Services

Le premier facteur est le choix de typologies de résidences (étudiants, affaires, tourisme, EHPAD, et séniors) car chacune d’elles a ses spécificités. Par exemple, les résidences étudiantes offrent une demande locative constante, mais les loyers sont généralement plus bas par rapport aux résidences seniors.

D’ailleurs, une étude de xerfi concernant les résidences séniors explique que : “le marché entre dans une nouvelle étape de son expansion. Cette solution d'hébergement dorénavant incontournable du parcours résidentiel des personnes âgées fragilisées propose une offre en phase avec les besoins des seniors.”

Les EHPAD, offrent, de leur côté, une demande plutôt stable et des loyers plus élevés, mais un investissement initial plus important. 

Même si le taux d’occupation est parfois moins élevé dans les résidences de tourisme ou d'affaires, cette typologie de résidence présente aussi son lot d'avantages, et notamment dans le tourisme avec des baux intégrant des semaines d’occupation. 

Qu’est-ce qu’une résidence service ?

2. Analyse du Bail Commercial

Le bail commercial est un contrat de location par lequel une partie appelée "bailleur" (autrement appelé propriétaire) loue en échange d'un loyer un bien à un locataire appelé "preneur à bail" (communément appelé “Gestionnaire”). Son analyse permet d'évaluer la durée du bail, les conditions de renouvellement, les obligations de chaque partie, notamment en matière d'entretien et de travaux, ainsi que les modalités de révision des loyers. Une attention particulière doit être portée sur les clauses de garantie de loyer et de répartition des charges, car elles impactent directement la rentabilité et la sécurité de l'investissement. Une analyse approfondie du bail commercial aide à identifier les risques potentiels et à s'assurer que l'investissement correspond aux objectifs et à la stratégie de l'investisseur. Selon une étude de la plateforme Attentif LMNP, 70% des litiges entre propriétaires et gestionnaires proviennent d'une méconnaissance des termes du bail.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

3. Gestion des Charges et Travaux

La gestion des charges et des travaux est essentielle en LMNP ancien géré, elle impacte directement la rentabilité de l'investissement. Une bonne compréhension et un contrôle des charges, qui incluent les frais de gestion, d'entretien, et les éventuels travaux de rénovation (passant par la lecture des trois derniers procès verbaux d’assemblées générales de copropriété, et du pré-état daté), sont cruciaux pour optimiser les flux de trésorerie et minimiser les coûts inattendus. Une enquête de l'association des investisseurs LMNP montre que 40% des propriétaires ont eu des dépenses imprévues dues à une mauvaise compréhension de leurs obligations. 

Dans le bail il est spécifié la prise en charge ou non des travaux par les articles 606 et 607 du code civil (petit et gros entretien). Selon l’article 606 par exemple, on va définir quels sont les “gros travaux”. Ces derniers sont à la charge du propriétaire alors que les travaux de réparations, d’entretien sont généralement à la charge  du locataire.

Dans le cadre de l’article 605 du code civil en EHPAD, le bail commercial définit les charges récupérables sur le preneur et le bailleur. En effet, les charges sont normalement prises en compte par le preneur qui s’assure que l’ensemble du bien en location à reçu toutes les rénovations nécessaires et s’assure de son entretien. Le gestionnaire paie tout ce qui se rapporte à l’entretien des lieux, l’achat et le renouvellement du mobilier et les éléments d’équipement des baux. 

La lecture de tous les éléments de copropriétés (Règlement de copropriété, carnet d’entretien, fiche synthétique, PV d’AG, pré-état daté ou encore tout document relatifs à la résidence) sont essentiels pour éviter les mauvaises surprises suite à l’acquisition.

A lire aussi : Le pré-état daté et l'état daté lors d'une vente LMNP

4. Stratégie de Vente et de Revente LMNP

Une stratégie bien définie prend en compte le timing optimal de revente, basé sur les cycles du marché immobilier et la durée du bail commercial (le délai restant avant l’échéance), ainsi que la préparation du bien pour maximiser son attractivité et sa valeur sur le marché. De plus, comprendre les tendances du marché spécifiques aux résidences services permet de planifier la sortie de l'investissement de manière à optimiser le retour sur investissement et à minimiser les risques de dévalorisation. Selon le rapport annuel de l'agence Attentif LMNP, le prix de revente d'un bien LMNP peut varier de 5% à 15% en fonction de l'emplacement et de la qualité de la résidence.

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5. Diversification et Analyse de Marché

La diversification au sein de son portefeuille d’investissement est recommandée. En investissant dans différentes typologies de résidences (étudiantes, seniors, touristiques, etc.) et dans diverses zones géographiques, l'investisseur minimise l'impact des fluctuations de marché spécifiques à un secteur ou une région. Cette stratégie permet  une meilleure résilience du portefeuille face aux variations économiques et démographiques. Une étude de marché publiée par LMNP Insights montre que les investisseurs ayant diversifié leurs portefeuilles ont eu un rendement moyen supérieur de 3% par rapport à ceux qui se sont concentrés sur un seul type de résidence.

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Investir dans le LMNP ancien avec bail commercial en résidences services requiert une compréhension approfondie du marché, une analyse rigoureuse du bail commercial, et une stratégie bien définie pour la gestion, la vente et la revente des biens. Notre agence immobilière, spécialisée dans les investissements LMNP, offre une expertise et un accompagnement adaptés à chaque investisseur, que ce soit pour l'achat, la vente ou la gestion de biens LMNP. En fournissant des conseils personnalisés et en nous appuyant sur une analyse de marché approfondie, nous aidons nos clients à maximiser leurs retours sur investissement dans le secteur des résidences services.