Comment analyser l’état d’un bâtiment LMNP ?

Un investissement LMNP dans une résidence services reste un investissement immobilier et l’état d’un bâtiment LMNP est donc clé. En cas de mauvais état d’un bâtiment LMNP, il y a de facto un risque réel de demande de financement de travaux par le gestionnaire.

Cette analyse est complexe en LMNP neuf (vente sur plan) car le bâtiment n’est souvent d’ailleurs même pas encore construit. A l’inverse, un bien Loueur en Meublé Non Professionnel – LMNP ancien acquis dans le contexte d’une vente LMNP ou d’une revente LMNP d’occasion permet d’avoir une meilleure visibilité sur les besoins de travaux.

En quelques mots – Comment analyser l’état d’un bâtiment LMNP ?

Une résidence services a été conçue pour un usage ou une catégorie d’usagers en particulier et l’état d’un bâtiment LMNP est donc généralement spécifique

Lorsqu’il s’agit d’accueillir une catégorie d’usagers en particuliers avec des besoins spécifiques, il peut être nécessaire de concevoir un bâtiment de manière particulière. Cela peut, par exemple, être le cas avec une résidence senior qui contiendra beaucoup de parties communes d’activité ou encore un EHPAD qui sera conçu comme un bâtiment médical. Ces particularités ont trait au bâti et impactent l’état d’un bâtiment LMNP en lui-même peuvent engendrer d’importants frais d’entretien et de rénovation et, le cas échéant, compliquer une éventuelle reconversion du site.

Qui paye pour les travaux d’entretien et, le cas échéant, la remise en état d’un bâtiment LMNP ?

La répartition des charges d’entretien et, éventuellement, des frais de remise en état d’un bâtiment LMNP, va varier d’un investissement LMNP à un autre. Cette répartition est normalement prévue dans le bail commercial qui, dans certains cas, en attribue la charge aux investisseurs LMNP.

Dans un bail commercial, les « gros travaux » sont souvent désignés comme les travaux relevant de l’article 606 du code civil. La règle est aujourd’hui que ces travaux doivent être pris en charge par les propriétaires LMNP. Il faut rester particulièrement vigilant sur ce point car les montants en jeu, notamment en cas de rénovation lourde ou de remise en état d’un bâtiment LMNP, peuvent être très importants et même remettre en cause toute la rentabilité d’un investissement LMNP en résidence services.

Quand interviennent les travaux d’entretien et de rénovation de l’état d’un bâtiment LMNP ?

On ne parle pas ici des travaux courants mais des gros travaux ou grosses réparations de remise en état d’un bâtiment LMNP tels qu’un changement de la toiture, gros œuvre ou une rénovation approfondie. Dans un investissement LMNP neuf, il y a encore du temps, ces travaux n’ayant pas lieu généralement pas avant dix ou 15 ans (sauf en cas de malfaçon mais il est alors possible de se retourner contre le constructeur sur la base de la Garantie Dommage Ouvrage). En revanche, il faut les anticiper car, le jour où il s’agira de revendre un LMNP ancien, ces travaux pourront être (ou sur le point d’être) nécessaires.

Pourquoi faut-il s’intéresser à la spécificité de l’état d’un bâtiment LMNP dans une résidence services ?

Dans un environnement mouvant, on n’est jamais à l’abri de surprises. Si une résidence services est exploitée pour un certain type de services, cela peut changer demain et il conviendra alors de la reconvertir. Cette opération n’est pas évidente à mettre en oeuvre notamment lorsqu’il faut obtenir un  consensus au sein de la copropriété mais elle n’en reste pas moins une solution sachant que cette reconversion pourra se faire en un autre type de résidence services ou, par exemple, en logement classique. C’est ici un côté rassurant de l’investissement LMNP en résidence services, cela reste au fond toujours du logement et il y aura toujours des gens qui auront besoin de se loger. Maintenant, pour que cette reconversion se fasse , il faut que l’état d’un bâtiment LMNP le permette à moindre coût et qu’il y ait une demande pour cela dans la zone.

Bien analyser l’état d’un bâtiment LMNP – Exemples de questions à se poser

Il est crucial de s’intéresser à la spécificité, au rythme d’entretien et à l’état d’un bâtiment LMNP d’une résidence services. Pour cela, il peut convenir de prendre en compte certains éléments indiqués ci-aprés par catégorie de résidence services.

Analyse de l’état d’un bâtiment LMNP pour une résidence étudiante (LMNP Etudiant)

Elles sont constituées de studios de petite taille avec des équipements faits pour des jeunes étudiants. Une telle résidence conviendrait peu pour une résidence senior (LMNP senior) ou un EHPAD (LMNP EHPAD) mais pourrait convenir pour une résidence d’affaires ou du logement classique car les parties communes y sont réduites.

Analyse de l’état d’un bâtiment LMNP pour une résidence Senior (LMNP Senior)

Dans le cas d’un LMNP senior, les parties communes sont importantes. En cas de reconversion en logement, ces parties deviendront inutiles mais continueront malgré tout à occasionner des frais d’entretien. Un changement en Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées et Dépendantes – EHPAD pourra par exemple être envisagé si le bâtiment respecte les normes ce qui n’est pas tout le temps le cas.

Analyse de l’état d’un bâtiment LMNP pour un EHPAD (LMNP EHPAD)

Un bâtiment LMNP en EHPAD peut nécessiter d’importants travaux de mise aux normes en cas de changement de la réglementation. Selon la manière dont le bail est rédigé, ces travaux peuvent soit devoir être payés par le gestionnaire LMNP soit par les propriétaires des murs c’est-à-dire les investisseurs LMNP. Sa reconversion est souvent rendue difficile, sauf travaux lourds, par la spécificité du bâtiment et la taille des parties communes.

Analyse de l’état d’un bâtiment LMNP pour une résidence de tourisme (LMNP Mer et LMNP Montagne)

S’agissant du secteur très concurrentiel de l’hébergement, il est parfois nécessaire de réaliser de conséquents travaux de mise aux gouts du jour. En plus de ces travaux de rénovation peuvent aussi s’ajouter de travaux d’entretien si les résidences sont localisées dans des endroits avec des climats exigeants pour les constructions tels qu’en bord de mer ou en montagne.

Où trouver de l’information sur l’état d’un bâtiment LMNP d’une résidence services ?

Pour obtenir des informations précises sur l’état d’un bâtiment LMNP d’une résidence services en particulier, Attentif LMNP vous propose un outil unique, le Forum des Résidences.

Impact de l’état d’un bâtiment LMNP d’une résidence services en cas de revente LMNP d’un LMNP ancien

Un investissement LMNP ne peut pas être un bon placement sans une revente réussie. Toucher des loyers LMNP quelques années ne sera jamais à même de compenser une moins-value lors de la revente LMNP. Dans cette optique, pour réussir une vente LMNP ou une revente LMNP, l’état d’un bâtiment LMNP sera un critère clé pris en compte notamment pour estimer le prix de vente. Tout risque de travaux important pourra se traduire par des décotes en termes de prix de vente.

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