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- Qu'est-ce qu'une résidence services ?
Qu'est-ce qu'une résidence services ?
Intégrer les différents éléments qui constituent une résidence services est une étape indispensable pour qui veut réussir un investissement LMNP. L'univers des résidences services est en effet particulier et implique de parfaitement comprendre ses particularités et tout particulièrement celles qui touchent à la présence d'un gestionnaire et au recours à un bail commercial.
En quelques mots : Qu'est-ce qu'une résidence services ?
La loi du 28 décembre 2015, relative à l’adaptation de la société au vieillissement, a introduit une définition juridique spécifique des résidences services dans le code de la construction et de l’habitation. Selon cette loi, une résidence services se compose de logements autonomes offrant divers services collectifs, non individualisés, destinés à faciliter la vie quotidienne des résidents.
Ces résidences comprennent des logements variés, du studio au T3, et sont souvent équipées d'espaces communs tels que des restaurants, salles de sport, et autres commodités au rez-de-chaussée.
D'un point de vue fiscal, le code général des impôts détermine les conditions pour la récupération de la TVA sur ces résidences. Pour être éligible, la résidence doit proposer au moins trois services parmi une liste définie, qui comprend l'accueil, la fourniture de petit-déjeuner, la mise à disposition de linge de maison, et le nettoyage des logements.
- Le terme résidence services désigne des immeubles dont les locataires bénéficient de trois choses : un logement, des meubles et ... des services.
- Une résidence services fait généralement partie d'une catégorie spécifique : résidence étudiante, résidence senior, résidence de tourisme, résidence affaires, EHPAD.
- Il est possible d’investir en immobilier dans une résidence services en faisant l'acquisition d'un LMNP occasion ou un LMNP ancien notamment dans le cadre d'une vente LMNP.
Pourquoi cet article sur la résidence services ?
"Résidence services" est un terme qu'on rencontre tous les jours, parfois même sans le savoir. Il peut s'agir d'y vivre ou encore d'y investir. L'objectif de cette page est donc d'exposer les grandes lignes de ce qu'est la résidence services, en bref.
La résidence services procure trois choses à ses locataires
Concrètement, une résidence services c'est un bâtiment dans lequel les locataires bénéficient de trois choses :
- L'usage – comme dans la location nue ;
- Le bénéfice de meubles permettant de vivre dans l'appartement sans rien à avoir à aménager – comme dans un meublé sans service : et en plus,
- des services comme, notamment, le ménage, l’accueil, le lavage du linge ou encore le petit déjeuner.
Les résidence services sont généralement classées par type, chaque type correspondant à une catégorie d’utilisateurs et de services :
- Résidence étudiante pour les étudiants (LMNP étudiant).
- Résidence seniors pour les personnes âgées non dépendantes (en gros, ceux ne nécessitant pas de soins médicaux) (LMNP senior).
- EHPAD pour les personnes âgées dépendantes (en gros, ceux ayant besoin de soins médicaux).
- Résidence de tourisme pour les touristes et vacanciers (LMNP mer et LMNP montagne).
- Résidence affaires pour les professionnels en déplacement comme les VRP par exemple.
Qui fait quoi dans une résidence services ?
Une résidence services implique plusieurs acteurs :
- Un promoteur immobilier – c’est ce promoteur qui est à l’origine du projet, qui l’a conçu et construit et qui l’a ensuite vendu à ses premiers investisseurs.
- Un gestionnaire de résidence services – c’est lui qui exploite la résidence services au quotidien et organise la délivrance des services promis. C’est lui qui loue les appartements à leurs propriétaires (les investisseurs LMNP) à charge pour lui ensuite de les relouer à des usagers.
- Des locataires de résidence services – Ce sont eux qui vivent dans la résidence services et qui en louent les appartements à son gestionnaire. Selon la nature de la résidence services, ils peuvent être là pour des séjours courts (résidence affaires, résidence de tourisme) ou y vivre pour une année (résidence étudiante) voire pour plusieurs années (résidence seniors et EHPAD).
- Des investisseurs LMNP – Ce sont ceux qui sont propriétaires des appartements de la résidence services.
Dans la gestion des résidences services, la présence d'un gestionnaire professionnel est cruciale. Ce gestionnaire, souvent appelé exploitant, joue un rôle central dans la gestion quotidienne et locative des résidences. Il s'occupe de tout, de la recherche de locataires à l'entretien de la résidence, en passant par les formalités administratives. Pour l'investisseur, qu'il soit particulier ou institutionnel, le choix de cet exploitant est fondamental, car il influence directement la performance de l'investissement. L'investisseur détient les logements et peut choisir de les acheter individuellement ou en bloc, ce dernier cas signifiant l'acquisition de la totalité de la résidence, changeant ainsi le statut de gestion de la propriété.
Comment peut-on investir dans une résidence services ?
Réaliser un investissement immobilier dans une résidence services revient généralement à acheter un LMNP - Loueur en Meublé Non Professionnel. Sous certaines conditions, il est également possible de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Professionnel - LMP.
Investir dans une résidence services déjà existante, le LMNP Occasion
Pour réaliser un investissement LMNP, il est possible de le faire dans un actif neuf (vente sur plan) ou bien dans des résidences existantes et qui ont déjà fait l'objet d'un premier investissement. C'est ce qu'on appelle le LMNP Occasion ou encore le LMNP ancien. Pour réaliser un investissement immobilier, le LMNP Occasion ou LMNP ancien est un actif attractif. Comme le bien est déjà construit et exploité depuis quelques années, il permet de bénéficier d'une visibilité sur son état, la solvabilité du gestionnaire, le niveau réel de loyer, le niveau réel de charges, etc...
L'investissement dans une résidence services sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) présente des avantages considérables. Outre la possibilité de générer des revenus locatifs stables, le LMNP offre des bénéfices fiscaux attrayants, notamment une imposition réduite sur les loyers perçus et les plus-values potentielles. Cette approche d'investissement s'adapte bien aux besoins des investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier tout en bénéficiant d'une gestion déléguée.
Choisir entre LMNP Neuf et LMNP Occasion
Les investisseurs ont la possibilité d'opter pour des biens neufs ou des LMNP d'occasion. L'achat d'un LMNP ancien présente l'avantage d'offrir une meilleure visibilité sur la qualité du bien, sa localisation et les performances du gestionnaire. En revanche, investir dans un bien neuf permet de bénéficier d'installations modernes et potentiellement de meilleures conditions de garantie.
Conclusion : Une opportunité d'investissement stratégique
Investir dans les résidences services sous le régime LMNP représente une stratégie d'investissement diversifiée et sécurisée. Que ce soit pour répondre à des besoins spécifiques de logement ou pour bénéficier d'avantages fiscaux attractifs, les résidences services offrent une multitude d'opportunités pour les investisseurs avisés. En comprenant les différents aspects de ce marché, vous pouvez prendre des décisions éclairées et optimiser votre investissement immobilier.
Questions fréquentes :
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Quelle est la principale différence entre une résidence services et une résidence classique ?
Les résidences services offrent une gamme de services intégrés et d'aménagements collectifs, tels que la sécurité, le nettoyage, et parfois même des services de restauration ou de loisirs, contrairement aux résidences classiques qui n'incluent généralement pas ces services. -
Quels avantages fiscaux peut-on attendre en investissant dans une résidence services ?
L'investissement dans certaines résidences services peut ouvrir droit à des avantages fiscaux, comme des réductions d'impôt ou des régimes fiscaux spéciaux. Il est toutefois important de consulter un expert fiscal pour comprendre les avantages spécifiques en fonction de votre situation et du type de résidence services. -
Peut-on personnaliser son logement dans une résidence services ?
Cela dépend des politiques de la résidence services en question. Certaines permettent des modifications limitées à l'intérieur des appartements, tandis que d'autres peuvent offrir plus de flexibilité en termes de décoration et d'aménagement. -
Comment est assurée la sécurité dans les résidences services ?
La plupart des résidences services disposent de systèmes de sécurité renforcés, incluant la surveillance vidéo, des gardiens de sécurité, et parfois des systèmes d'accès électroniques, assurant une protection accrue pour les résidents. -
Les résidences services sont-elles adaptées aux familles avec enfants ?
Bien que traditionnellement orientées vers des seniors ou des étudiants, certaines résidences services sont également conçues pour les familles, offrant des installations adaptées comme des aires de jeux ou des activités pour enfants. -
Existe-t-il des restrictions pour la revente d'une unité dans une résidence services ?
La revente peut être soumise à des conditions spécifiques selon le contrat d'achat et les règles de la résidence services. Il est important de se renseigner sur ces conditions avant l'achat pour comprendre toute restriction éventuelle sur la revente future.
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