Meublé sans service - La définition d'Attentiflmnp

Le terme de meublé sans service désigne un appartement meublé mais qui est situé dans un immeuble classique qui ne fournit pas de services particuliers à ses locataires. C'est le cas de la plupart des immeubles d'habitationLe meublé sans service se différencie de l'autre grande forme d'investissement en immobilier meublé qui est celle du LMNP en résidence services.

Un meublé sans service est donc un appartement (ou une maison d'ailleurs) meublé c'est-à-dire équipé avec suffisamment de meubles et d'équipements pour que son locataire puisse y vivre uniquement avec ses effets personnels (et dont la liste minimale a été définie par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Schématiquement, les effets personnels peuvent être considérés comme correspondant à la brosse à dents et aux vêtements. Pour en savoir plus, vous pouvez sur ce point consulter notre article sur les conditions à respecter pour bénéficier du régime du meublé.

Un investissement dans un meublé sans service permet de bénéficier du régime fiscal du LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce régime du Loueur en Meublé Non Professionnel peut se révéler particulièrement favorable pour réaliser un investissement en immobilier locatifCe statut a en effet l'avantage de permettre de ne pas (ou peu) payer d'impôts sur ses revenus locatifs car les dotations aux amortissement sont déductibles ce qui vient ainsi fortement réduire la base imposable.

Egalement du point de vue fiscal, le statut LMNP ouvre aussi droit au bénéfice du régime des particuliers pour ce qui touche à la taxation des plus-values immobilières. Ce régime a l'avantage d'intégrer des exonérations selon les durées de détention. Par comparaison avec un investissement dans un appartement meublé en résidence services, l'avantage de réaliser un investissement en LMNP classique est de ne pas dépendre d'un gestionnaire.

La dépendance au gestionnaire peut en effet se révéler risquée dans le cas d'un investissement en LMNP en résidence services. Ce risque est notamment important pour les LMNP neufs pour lesquels il y a une faible visbilité quant à la rentabilité de l'exploitation de la résidence étant donné que le bien n'est pas encore construit et la résidence pas encore en exploitation.

A contrario, un investissement dans un LMNP classique demande une forte implication de la part du propriétaire à la fois pour l'investir et pour le gérer. Par ailleurs, un investissement en LMNP classique ne procure pas de garantie sur le loyer et ne permet pas de bénéficier du régime du bail commercial dans les relations avec ses locataires. Les locataires bénéficient ainsi des dispositifs très protecteurs des baux d'habitation qui les rendent notamment très difficiles à expulser y compris en cas de loyer impayé.

Une solution intermédiaire entre le meublé classique et le LMNP neuf en résidence services peut alors être le LMNP ancien ou LMNP occasion. L'investissement en LMNP ancien ou LMNP occasion présente l'avantage de l'investissement en résidence services avec une prise en charge par le gestionnaire de la gestion du bien et une garantie de loyer. Dans le même temps, un LMNP ancien ou LMNP occasion concerne un bien existant et donc avec une forte visibilité sur la solvabilité du gestionnaire et la soutenabilité du niveau des loyers.

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