Investissement LMNP Bouvard - La définition d'Attentiflmnp

 

Vidéo explicative - Investissement LMNP Bouvard

 

Un investissement LMNP Bouvard désigne le fait de réaliser un investissement en immobilier dans un bien meublé et dans des conditions permettant de bénéficier du régime fiscal dit Censi-Bouvard du nom de Michel Bouvard, Sénateur de la Savoie et à l'origine de ce dispositif.

Un investissement LMNP Bouvard concerne les investissements en immobilier locatif réalisés dans des appartements meublés et principalement dans des appartements de résidences services telles qu'une résidence senior, une résidence étudiante, un EHPAD, une résidence de tourisme ou encore une résidence affaires. Un investissement LMNP Bouvard n'est possible que pour des appartements neufs et consiste en une réduction d'impôts de 11 % du prix d’achat du bien LMNP avec un maximum de 300 000 euros. Au-delà de ce plafond, c'est la fiscalité du régime de Loueur en Meublé Non Professionnel – LMNP qui s'applique. Cette réduction d'impôt est étalée sur neuf ans.

La contrepartie de cet avantage d'un investissement LMNP Bouvard est que malheureusement un bien acheté en Censi-Bouvard ne permet pas de profiter du principal avantage fiscal du LMNP : la déductibilité des dotations aux amortissements (au moins jusqu'au montant déduit et, dans tous les cas, jusqu'à 300 000 euros).

Ainsi, si un investissement LMNP Bouvard permet une déduction d'impôts au début, il présente plusieurs inconvénients. Un investissement LMNP Bouvard fait en effet supporter une forte fiscalité sur les loyers qui est beaucoup plus élevée que pour un LMNP classique. Sur une durée de détention de 9 ans, la fiscalité supplémentaire sur les loyers peut être équivalente voire supérieure à la déduction d'impôts initiale rendant un investissement en LMNP classique plus pertinent.

Un investissement LMNP Bouvard ne s'applique qu'aux immeubles neufs et donc vendus sur plan. Cela ne permet pas de bénéficier d'une réelle visibilité du bâtiment et sur la pérennité de l'exploitation de la résidence services.

Une alternative à l'investissement LMNP Bouvard est le LMNP ancien (LMNP occasion ou LMNP d'occasion) classique qui combinera : 

  1. Une fiscalité avantageuse sur les loyers.
  2. Une visibilité importante sur les performances réelles de la résidence et donc une minimisation des risques liés à un investissement immobilier en résidence services.

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